営業時間／9:00～17:00（時間外は予約制）不定休（※土日祝日は事前予約制営業）
事案
自宅と収益不動産の相続
解決法・取引事例等
相続人は被相続人の配偶者と二人の子供
子供はそれぞれの家庭がある。
兄がすべての不動産を自分の名義に…と言い出すが、妹は残された親の家のことが心配で、同意できない。
結論…被相続人の配偶者にすべて相続させ、子供たちは２次相続に備えた収益不動産の賃料を有効活用させる提案をした。
※法改正で「配偶者居住権」についての取り扱いもできるようになりました。詳しくご説明いたします。
事案
相続した未利用地の処分
解決法・取引事例等
相続した土地、未利用のまま放置されており、地元業者に売却を依頼するもなかなか売れない。
売るための提案として、確定測量の実施、古家の解体整地を先行するようアドバイス。
相続対策のため、現金を不動産に変える資産家が購入し、賃貸アパートが建設された。
事案
貸付地だった相続物件の売却
解決法・取引事例等
相続により取得した土地、長年貸付していたが、賃貸借契約が終了となり返却されたので売却を模索。
隣地所有者が買い増しすることに。
事案
相続した土地の有効活用
解決法・取引事例等
月極駐車場だった土地
近隣に総合病院があり、その患者？見舞客？の無断駐車が絶えなかった。
弊社にて借り上げのご、時間貸駐車場として運用
これにより、地主の収入は大幅アップ！
事案
相続対策で傾斜地の処分
解決法・取引事例等
有効利用しない土地を長年保有するも、相続が発生したら？
未利用なら今のうちに処分しようという結論に至り、売出し開始。
確定測量を行い、高低差のある傾斜地として売り出すも、苦戦したが、想いの設計と夢を抱いた若夫婦が購入することに。
事案
相続対策 貸付地の負担付贈与
解決法・取引事例等
長年貸付地として所有していた土地は広大地
一部を分筆して返却いただいたことを機に、相続対策のため借地権の負担付き贈与で子供へ
毎年一定持ち分を贈与し、貸付地部分を子供の名義に。
借地なので、更地評価の２分の１の経費で贈与ができた事案。
子供は引き続き、土地地代を得る収益物件として運用することに。
※普通なら負担付贈与はあまり利用することはありません。
土地の賃貸借契約を見直すアドバイスをしたことで、うまく活用された事案です。
事案
相続で取得した市街化調整区域の農地
有効活用＆売却の提案
解決法・取引事例等
相続で取得後、畑として利用していたが、高齢化に伴い有効活用を模索されていたところ、農地の転用と賃貸借案件としてご案内を差し上げたところ、近隣の法人が全体を借り受け。
後日、所有者が売却を希望されたため、利回り物件として売り出し成約に！
※ご相談から成約に至るまで約２年
事案
遺産分割協議
解決法・取引事例等
相続人は妻と三人の娘。土地の名義は、被相続人と妻、長女が各３分の1ずつの持ち分を持っていた。
長女には子供がいない。
長年長女が両親の生活費を供出していたこと、後日発生する長女の相続を鑑み、被相続人の持ち分は全て長女の名義とすることで合意。遺産分割協議書の作成をお手伝いした。
相続発生時において、境界確定を提案。確定測量の結果、登記簿面積が実測面積より少ないことが判明。地積更正を行い、権利関係の整理を相続登記完了後に行った。
事案
貸地の立退き
相続相談
解決法・取引事例等
親の代から長年貸していた土地、そして隣接する畑は市街化調整区域。
既存宅地要件を満たす貸付地は、その建物所有者も高齢となり、介護施設に…。
リアルアイは、諸条件の交渉の窓口となり、建物解体後土地を返却いただくことに。
建物解体後、更地として売却活動を行い、成約に結び付いた。
事案
借地上にある自宅の相続
借地権付建物の譲渡
解決法・取引事例等
生家に対する思いが強い中、地主から賃料見直しのお知らせが届いた。
このまま放置するのもどうか？と兄弟間で話をするも、相続した建物は未登記で耐震基準も満たさない古家。
一部隣地の土地の所有権もあり、複雑化した権利関係を整理したい。
リアルアイは、共有者の意思を尊重し、相続手続きのご案内、そして土地所有者との譲渡交渉および新たな買い手との取引をお手伝いさせていただきました。
事案
相続した実家の売却
解決法・取引事例等
相続した実家は住まなくなって相当の年月も。
複数の業者に売却を依頼する中、相続登記未了の状態ではお話が進まないことを理由に、遺産分割協議書の作成、相続登記の提案を行い、空き家の管理もさせていただきました。
新たな買い手も弊社で仲介させていただきました。
事案
共有者名義のマンションの分割協議
遺品整理の提案
解決法・取引事例等
相続で共有とすると揉める要素に？
最初から換価分割を前提として、相続に挑めば問題が生じなかったのでは？
売却するか？賃貸にするか？検討したいという相談。
共有者の一方からの相談だったため、双方合意が大前提でないと、動けないと説明。
事案
相続した土地の有効活用
解決法・取引事例等
相続の際には貸地だった土地、借地人の退去明渡後しばらく放置していたが、固定資産税などの税負担も考え有効活用することに。
できれば法人への一括貸しによる賃料収入の得られる駐車場としたい…
※駐車場賃貸借契約の年間契約（長期契約）により、有効活用の提案をさせていただいた。
※管理委託受託から２年
※駐車場として運用開始まで契約から１か月
事案
子供のいない被相続人の自宅跡地
空き地の管理等
解決法・取引事例等
相談者は、相続権のある親族
相続登記をすぐ行えば、このような問題が発生しなかったかもしれません。
既に２次相続、３次相続が発生し、一筋縄ではお話は進みません。
リアルアイは、相続人の確定、そしてそれぞれ相続権を有する方への意思確認を含め、共有財産の分割を提案させていただきました。
事案
住まなくなった公団住宅の相続
解決法・取引事例等
父親から相続した公団住宅、高齢となった母親にはエレベーターのないマンション生活は難しいので、引き取ることに…。
相続登記手続きの相談、売却できる見込みについてのご案内をさせていただき、現状有姿のまま取引をさせていただくことに。
新しい買い手様は、ご自身で想いのリフォームを計画
※相続登記から１年以内に売却が成立
事案
相続した土地の売却
解決法・取引事例等
依頼者は相続と同時に地元不動産業者へ相談するも、相場の話だけだったそうです。
弊社では、相続人の確定が第一と説明し、【相続登記申請】～【測量】～【解体の時期】などについてもアドバイス
受託後、提携司法書士に登記申請を依頼するも、相続登記完了時には買い手が…。
スムーズな対応ができました。
※売り出しから１か月にて成約
事案
公正証書遺言相続相談
法人所有遊休資産売却
解決法・取引事例等
被相続人は元会社役員。相続人は、公正証書遺言に基づく相続手続の執行権限を持つ相続人の一人。
一時使用貸借にしていた土地上には親族が経営する法人所有建物があり、その法人が賃貸していたが弊社にて立退き交渉も行い、売却へ
隣接する法人所有の土地も併せて取引を行いました。
複雑化する諸問題を一つずつ解決してきました。
事案
子供のいない相続手続き
借地契約の解除
遺言執行人との権利調整
解決法・取引事例等
被相続人には子供がいないため、借地契約解除ができない。
土地所有者との間で、契約解除時の合意はされていたのだが…
他界されたと聞き、その手続きを待つこと半年…
相続人遺言執行者として弁護士から連絡をいただいたのだが、土地所有者も高齢の為、弊社が窓口となって対応。
建物の遺贈を土地所有者が受けることで、借地契約の終了となり、現地の建物解体、遺品整理、そして整地後の駐車場管理に至るまで、お手伝いをさせていただきました。
事案
借地人の立退き
有効活用
相続対策
解決法・取引事例等
先代が戦前から貸していた土地、相続にて取得するも賃料持参による支払が半年毎の後払い方式だったものを毎月払いに変更。
借主からの申出で、建物を取り壊すという話を年初にされるも、半年近く放置。
その間、賃料は入金があるものの空き家状態で、あまりよろしくない。
弊社が所有者から、不動産管理についての受託をいただき、賃料管理を含め、その交渉窓口となる通知をする。
解体業者は借主が手配するものの、工事がずさんで地中埋設物の確認立合いをもとめるも、請負した解体業者はこれを拒否。
後日借主へ催告をし、地中埋設物撤去を受託。費用は借主負担で行う。
空き地となった土地は、有効活用を模索する中、将来的に生前贈与を踏まえた提案をする。
事案
被相続人が居住していた自宅
相続人はそれぞれが新しい生活を営んでおり、長男は東京在住。
既に相続人それぞれは新居を得ている。
解決法・取引事例等
相続人の中で、地元に住む代表者様に遺産分割協議書を提案。
全てを代表者に相続登記を行い、換価分割する旨を盛り込んだ。
相続登記申請は相続人自ら法務局に出向いていただき、手続きを終えた。
2022年4月に弊社にて買取。
事案
本件土地上には、近親者の店舗居宅があり、長年書面化されずに賃貸借契約状態にあった。
今までは旧借地法に基づく賃貸借契約となり、賃料は訪問時に受け取りをしていた。
問題点：
被相続人が他界し、今後の賃料の受取等をどうするか？
相続発生とともに、相続人からの申出で換価分割を希望
賃借人には買受する考えがない。
解決法・取引事例等
先代から相続した借地権付建物の権利関係を調整。
新たに賃貸借契約書を作成提案
その運用について弊社で管理受託
賃料の受取方法については、書面化した賃貸借契約合意書に基づき、基本貸主代表者の指定する金融機関口座への振込による受領に変更。
所有権については換価分割することで合意に至ったため、ご自身で相続登記手続きを行い、弊社にて底地買取
事案
相続した土地・買い増しした土地の有効活用
解決法・取引事例等
相続により取得した土地は、貸付地。
隣地を買い増ししたことにより、地形が整形地となる。
有効活用を模索する中、貸付地の賃料交渉、立退き交渉を行い、一部返却と賃料単価変更。
その後月極駐車場として運用開始する。
後日、残った貸付地も借主からの申出で借地契約の終了となり、返却を受ける。
現在は、法人への一括貸駐車場として運用。
事案
孫への生前贈与で相続対策
解決法・取引事例等
相続財産を減らす方法として生前贈与は有効ですが、今回は孫の結婚を機に、毎年少しずつ土地の贈与をする手法を提案。
主として、更地の増よを行い、相続財産を減らし、子供から孫への二次相続対策を兼ねる。
相続財産を減らすことは、相続対策の基本。司法書士さんのご協力もあり、スムーズに対応した。
事案
相続対策で未利用地の処分
解決法・取引事例等
子供に不良資産を残すのは心苦しい…
そういって、空き地となった物件をリアルアイですべて評価し、換価しやすいものを順に売却。
地形形状の悪いものや筆数の多い土地を取りまとめ、合筆・分筆し、２分割にして再販売。
事案
相続した実家とアパート
解決法・取引事例等
相続した実家とアパート、最初に売り出したのは実家の建っていた土地。
古家を解体、測量、そして換価分割を行ったところ、隣接するアパートの売却は相続人の間で意見が合わず一時見送りに。
数年後、アパートの空室が目立ち始めたため、再度売却することで共有者の合意があった。
レントロールの作成、賃借人との再契約手続き等も行い、売却のお手伝いをいたしました。
事案
借地権の相続＆売却
解決法・取引事例等
場所は八事交差点近くの一等地
親から相続した建物が借地上にあるが、高く売却できないか？という相談。
基本、借地権付建物は地主の承諾なく売却ができないため、地主との交渉からスタートしました。
結果借地権譲渡承諾料などを地主にお支払いすることを前提に、新たな買い手を募り、成約。
事案
子供のいない被相続人
弁護士からの依頼
法定相続による換価分割
解決法・取引事例等
被相続人の自宅を含め、市街化区域内の雑種地・農地（畑・田）、市街化調整区域の田の売却
全ての土地の確定測量を包括受託
自宅については遺品整理、建物解体、整地後、分譲業者への売却
雑種地については、隣接地所有者様へ購入をアプローチし、売却
一部は公共用地としての収用手続き、農地法届出などトータルでお手伝いさせていただきました。
※相続人となる共有者８名は全国に。
事案
元繊維工場跡地
敷地内に兄弟各々の自宅有
２次相続発生
解決法・取引事例等
敷地内にあるそれぞれの自宅を壊すことなく、敷地の評価、相続財産全体の確定測量を実施。
持ち分に応じた評価を行い、換価分割と現物分割の提案をする。
換価分割提案地については、分譲業者への売却。
売却先は、入札方式を採用し、高値取引を目指した。
開発図面の作成案に基づいて、販売を行い、現在は１０軒の新しい絵が建ち並ぶ。
周辺環境も大きく変わり、現物にて取得した方にとっても評価アップにつながった。
※ご相談から１年強、取引完了まで２年弱。
事案
高齢者の住みかえ
売主が売買契約締結後、決済前に他界
解決法・取引事例等
高齢者の不動産取引には注意が必要な事案の例！
売買契約締結時の有効性が裁判に。
売買契約書に署名したのは、高齢者の売主自身、筆跡鑑定も行い立証される。
売買契約は有効と判断され、相続人の協議を弁護士を介在させて実施。
相続手続きを済ませ、取引を完結した。
事案
遺産分割協議調停事案
弁護士さんからのご紹介
解決法・取引事例等
親の代、兄弟姉妹間でそれぞれが権利を主張する中、相続対象物件には昔の倉庫、作業所があり。
この権利関係から始まりました。
頭書は弁護士を介してご相談に応じておりましたが、提案した査定書の説明に参加してほしいと調停員、や相続人の皆様からご要望を頂戴し、遺産分割調停に参加させていただき、共有者の皆様が納得のいく提案を行い、協議させていただきました。
１．売却したい人と、売却したくない人の共有物分割をするために全体の相続財産を評価。
２．売却をしたくない人については、その評価に基づいた現物を、売却をしたいという人については、その持ち分に応じた換価売却案を提案。一部分筆を行い、売却対象地と非売却対象地の提案をしました。
３.売却対象地は古家解体・整地、そして次の有効活用についての提案をしました。
※弁護士さんから紹介をいただいてから約２年、取引開始から１か月という期間での成約となりました。
事案
親から相続した貸家は昭和45年築、そして相続時には３軒あるうちの１軒のみ貸出していた。
この賃借人は約45年契約関係にあった。
浴室の故障報告を受けたので、修理する旨を伝えるも、賃料増額されることを理解できず、修理不要と言って居住していた。
解決法・取引事例等
今回、管理者の配偶者が他界したことを機に、弊社にてフルリノベーションを提案。
貸出中の部屋以外をフルリノベーション実施。
うち１部屋は事務所仕様にすることで、借り手が現れる。
もう１部屋は、和室⇒洋室へ変更し、新たな借り手を募集することに。
そして、長年居住していた借主には、賃料増額交渉および建物改修を求めるが、賃料増額に応じないことを踏まえ、解約通知。
受託から３か月で立退き合意となる。
相続人の確定をしないと売却できません
相続人が確定しないまま、売却をすすめることはできません。
実際に、相続人の一人が痴ほうだったり、未成年だったり、成年後見制度を用いないと取引ができなかったりするケースも散見されます。
株式会社リアルアイでは、「相続人の確定」＝「所有者の確定」と考えております。
一部業者さんでは、相続人の確定をしないまま、売却活動に入ったりすることもあるようですが、相続不動産の売却となると、その共有者の意見がそれぞれ異なることもあるので、注意が必要です。
一宮市の株式会社リアルアイは、相続が発生したら、なるべく早い時期の相続登記をお勧めしております。
今後の法改正で相続登記は義務化される見通しも…
その時代背景には、
そんな時代背景の理由は…こんな調査から？
|
調査対象所有権の個数 118,346個 |
大都市（所有権の個数24,360個） | 中小都市・中山間地域（同左93,986個） |
|---|---|---|
| 最後の登記から90年以上経過しているもの | ０．４％ | ７．０％ |
| 最後の登記から70年以上経過しているもの | １．１％ | １２．０％ |
| 最後の登記から50年以上経過しているもの | ６．６％ | ２６．６％ |
相続する対象不動産が名古屋市内の土地建物と一宮市内の土地建物
相続税評価額はもとより、実売価格に差があるのは言うまでもありません。
名古屋市内の土地には、ファミリー向けの賃貸マンションが建っており、家賃収入もある。
一宮市内の土地は、被相続人の配偶者が子供と2世帯同居で住む家がある。隣接する土地には事業用として貸している1000坪の土地がある。
それぞれの評価は別として、賃貸収入は、一宮市のほうが多い。
実売価格だと名古屋市の物件のほうがはるかに高く売れそうだ。
これらを分割する方法としてはどうする？
税理士さんを交えて、司法書士さんを交えて いろいろ模索するが、相続人間での調整がうまくつかない。
