相続事例｜一宮市の不動産（土地・戸建・マンション）売却、購入、相続対策、有効活用のご相談なら株式会社リアルアイ

株式会社リアルアイのスタッフは、すべてが相続を経験しています。
自らの経験に基づき、お客様の大切な財産、土地・戸建・マンション・工場・倉庫・店舗・ビル・アパート等、不動産全般の相続問題についてスムーズに解消できるノウハウを持っています。

数多く取引した経験に基づき、事案を提供します。

事案	解決法・取引事例等
一宮市小信中島公正証書遺言相続相談法人所有遊休資産売却	被相続人は元会社役員。相続人は、公正証書遺言に基づく相続手続の執行権限を持つ相続人の一人。一時使用貸借にしていた土地上には親族が経営する法人所有建物があり、その法人が賃貸していたが弊社にて立退き交渉も行い、売却へ隣接する法人所有の土地も併せて取引を行いました。複雑化する諸問題を一つずつ解決してきました。
一宮市木曽川町子供のいない被相続人空き地の管理・有効活用	相続開始からすでに17年、過去に一宮市内の不動産会社が司法書士とともに相談を受けたらしいが、対応しきれず、放置されてお困りだった話。弊社は相談受託後、相続人の確定を行うが、２次相続、３次相続が発生しており、相続人の数もネズミ算のようにふえていた。顧問司法書士とタイアップし、まずは相続登記に応じていただくようご案内を送付。多くの方は、相続を希望されず、遺産分割協議が成立すれば、測量等の手配も可能になるため、時間をかけて対応。受託後半年かけてすべての相続人から書類を受け取り、相続登記申請へ。
本巣市相続した実家の売却	相続した実家は住まなくなって相当の年月も。複数の業者に売却を依頼する中、相続登記未了の状態ではお話が進まないことを理由に、遺産分割協議書の作成、相続登記の提案を行い、空き家の管理もさせていただきました。新たな買い手も弊社で仲介させていただきました。
一宮市大江　相続した土地の有効活用	月極駐車場だった土地近隣に総合病院があり、その患者？見舞客？の無断駐車が絶えなかった。弊社にて借上げの後、時間貸し駐車場として運用これにより、地主の収入は大幅にアップ
一宮市和光　相続した土地の有効活用	相続により取得した土地、長年貸付していたが、返却されたため、売却を模索。隣地所有者が買い増し。後日、購入した所有者の土地の貸付地の賃料交渉、立退き交渉を行い、一部返却と賃料単価変更。月極駐車場として運用開始。残った貸付地も借主の都合で後日返却をうける。現在は法人への一括貸し駐車場として運用。
一宮市緑　孫への生前贈与で相続対策	孫の結婚を機に、毎年少しずつ土地の贈与を行うことで、相続財産を減らす手法。主として、更地の贈与を行うことで、相続財産を減らし、子供から孫への二次相続対策を兼ねる。相続財産を減らすことは、相続対策の基本。司法書士さんのご協力もあり、スムーズに対応した。
一宮市奥町遺産分割協議	相続人は妻と３人の娘。土地の名義は、被相続人と妻、長女の３名となっていた。長女には子供がない。長年長女が両親の生活費を供出していたこと、後日発生する長女の相続を鑑み、相続人持ち分は全て長女の名義にすることで合意。また、確定測量の結果、登記簿面積が実測面積より少ないため、地積更正を行い、権利関係の整理をアドバイス。
多治見市相続した未利用地の処分	相続した土地、未利用のまま放置されており、地元業者に売却を依頼するもなかなか売れない。売るための提案として、確定測量の実施、古家の解体整地を先行相続税対策のため、現金を不動産に変える資産家が購入し、賃貸アパートが建設された。
多治見市相続対策で未利用地の処分	子供に不良資産を残すのは心苦しいそういって、空き地となった物件を全て評価し、換価しやすいものを順に売却。地形の悪いものや筆数の多い土地を取りまとめ、２分割として再販売。
名古屋市天白区相続対策で傾斜地の処分	有効利用しない土地を長年保有するも、相続が発生したら？未利用なら今のうちに処分をしようという結論に至り、売出開始。確定測量を行い、高低差のある傾斜地として売り出すも、苦戦。想いの設計と夢を抱いた若夫婦が購入することに。
名古屋市中村区相続した実家とアパート	実家の売却が一番最初でした。建物解体、測量、そして換価分割を行ったところ、隣接するアパートの売却には兄弟間で意見が合わず、一時見送りに。数年後、アパートの空室が目立ち始めたため、再度売却することで兄弟間で合意。レントロール、賃借人との再契約のお手伝いを含め売却をお手伝いしました。
一宮市共有者名義のマンションの分割協議	兄弟間で共有としてしまったために、二人の意見が合わない…。売却するか？賃貸にするか？検討したいというご相談。弊社としては、共有者が親子でないことを理由に、換価分割を提案。
名古屋市天白区借地権の相続＆売却	場所は八事交差点近くの一等地親から相続した建物が借地上にあるが、高く売れないかという相談。基本、借地権付建物は地主の承諾なく売買できないため、地主との交渉からスタート。結果、借地権譲渡承諾料などを支払うことを前提に新たな買い手を募り、成約に。
一宮市子供のいない被相続人の自宅空き家の管理等	相続登記をすぐ行えば、このような問題は発生しなかったかもしれません。相談者は、相続権のある親族。既に２次相続、３次相続が発生し、一筋縄ではお話は進みません。まずは、相続人の確定、そしてそれぞれの相続権を有する方への意思確認を含め、共有財産の分割を提案させていただきました。
一宮市浅井町借地上にある実家の相続借地権付建物の譲渡	生家に対する思いが強い中、地主から賃料見直しのお知らせが届いた。このまま放置するのもどうか？と兄弟間で話をするも、相続した実家建物は未登記で耐震基準も満たさない古家。一部隣地の土地の所有権もあり、複雑化した権利関係を整理したい。共有者の意思を反映し、相続手続きのご案内、そして土地所有者との譲渡交渉および新たな買い手との取引をお手伝いさせていただきました。
一宮市浅井町貸地の立退き＆相続対策	親の代から長年貸していた土地、そして隣接する畑は市街化調整区域。既存宅地要件を満たす宅地は、その建物所有者も高齢となり、介護施設に…。諸条件交渉の結果、建物を解体し、土地を返却いただくことに。
北名古屋市　子供のいない被相続人	弁護士からの依頼によるもの。法定相続による換価分割を行うべく、それぞれの土地を評価。自宅については、解体・残置物処分、その他、市への公共用地提供（土地収用）、農地法の届出、確定測量ををトータルでお手伝いいたしました。。
江南市　元繊維工場跡地敷地内に兄弟各々の自宅あり２次相続が発生	それぞれの自宅を壊すことなく、敷地の評価をそれぞれ行い、全体の確定測量を実施。持ち分に応じた評価を行い、換価分割、現物分割の提案を行い、一部の敷地を売却。売却先は、入札方式で高額取引を目指した。現在は、１０軒の新しい家が立ち並び、周囲の環境も大きく変わった。
春日井市　高齢者の住みかえ売主が契約締結後、決済前に他界	高齢者の取引には注意が必要なケース！売買契約締結時の有効性が争点となりました。筆跡鑑定なども行いました。売買契約は有効なため、相続人の協議に基づき、相続登記を済ませ、取引に挑みました。
豊川市遺産分割協議調停事案	親の代、兄弟姉妹間でそれぞれが権利を主張する中、相続対象物件には昔倉庫、作業所があり、この権利関係の調整から始まりました。当初は弁護士を介してご相談に応じておりましたが、提案した査定書の説明に参加してほしいと依頼され、遺産分割協議調停に参加させていただき、共有者皆様が納得のいく提案をさせていただきました。１．売却をしたい人と売却をしたくない人の共有物分割をするために全体の評価をし、各相続持ち分による相続税評価額による分筆等を行いました。２．売却をしたい人については、古家の解体、整地、そして次の有効活用についてのご提案をしました。
春日井市六軒屋町相続した土地の売却	依頼者は相続と同時に地元不動産業者へ相談するも、相場の話だけだったそうです。弊社では、相続人の確定が第一と説明し、【相続登記申請】～【測量】～【解体の時期】などについてもアドバイス受託後、提携司法書士に登記申請を依頼するも、相続登記完了時には買い手が…。スムーズな対応ができました。
江南市自宅と収益不動産の相続	相続人は被相続人の配偶者と二人の子供子供はそれぞれの家庭がある。兄がすべての不動産を自分の名義に…と言い出すが、妹は残された親の家のことが心配で、同意できない。結論…被相続人の配偶者にすべて相続させ、子供たちは２次相続に備えた収益不動産の賃料を有効活用させる提案をした。

上記事案は一例です。これ以外にも数多くの取引を行っております。
実際に、相続に関してはその諸手続きも素人さんが行う場合、慌てて行うと問題が大きくなってしまうこともあります。

相続人が確定しないまま、売却をすすめることはできません。
実際に、相続人の一人が痴ほうだったり、未成年だったり、成年後見制度を用いないと取引ができなかったりするケースも散見されます。

株式会社リアルアイでは、「相続人の確定」＝「所有者の確定」と考えております。
一部業者さんでは、相続人の確定をしないまま、売却活動に入ったりすることもあるようですが、相続不動産の売却となると、その共有者の意見がそれぞれ異なることもあるので、注意が必要です。

ご自身で相続人を確定することが第一優先！
そのためには、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍の準備、そして相続人全員の現在戸籍が必要となってきます。

遠方に本籍のある方や外国籍の方もおみえになると思います。それぞれ手続きが異なる場合もありますので、注意が必要です。

一宮市の株式会社リアルアイは、相続が発生したら、なるべく早い時期の相続登記をお勧めしております。
今後の法改正で相続登記は義務化される見通しも…

その時代背景には、
１．所有者がわからない土地が増えすぎた
２．所有者がわからない土地は有効活用がしづらい
３．国や市区町村も課税をする対象をどうするか？？？

そんな時代背景の理由は…こんな調査から？

調査対象所有権の個数 118,346個	大都市（所有権の個数24,360個）	中小都市・中山間地域（同左93,986個）
最後の登記から90年以上経過しているもの	０．４％	７．０％
最後の登記から70年以上経過しているもの	１．１％	１２．０％
最後の登記から50年以上経過しているもの	６．６％	２６．６％

（法務省：不動産登記簿における相続登記魅了土地調査についてより）

これらの諸問題は、法改正されますと罰則規定も？
そうなる前に、少しでも早い時期に手続きを済ませられたほうが良いと思います。

関係書類の集め方、登記申請の方法（自己申請もできます）等、アドバイスさせていただきます。

複雑なケースは、司法書士に委任されることをお勧めします。
リアルアイでは、提携する司法書士をご紹介差し上げております。
ご紹介は無料です。（発生する報酬は直接司法書士へお支払いとなります）

相続する対象不動産が名古屋市内の土地建物と一宮市内の土地建物
相続税評価額はもとより、実売価格に差があるのは言うまでもありません。

名古屋市内の土地には、ファミリー向けの賃貸マンションが建っており、家賃収入もある。
一宮市内の土地は、被相続人の配偶者が子供と2世帯同居で住む家がある。隣接する土地には事業用として貸している1000坪の土地がある。

それぞれの評価は別として、賃貸収入は、一宮市のほうが多い。
実売価格だと名古屋市の物件のほうがはるかに高く売れそうだ。

これらを分割する方法としてはどうする？

税理士さんを交えて、司法書士さんを交えていろいろ模索するが、相続人間での調整がうまくつかない。

こんな問題は、物件の評価・収支を計算・その他複雑な関係が！
リアルアイは、時間のかかる案件でも、火元と気をしながらお話をまとめていきます。

事案	解決法・取引事例等
一宮市小信中島公正証書遺言相続相談法人所有遊休資産売却	被相続人は元会社役員。相続人は、公正証書遺言に基づく相続手続の執行権限を持つ相続人の一人。一時使用貸借にしていた土地上には親族が経営する法人所有建物があり、その法人が賃貸していたが弊社にて立退き交渉も行い、売却へ隣接する法人所有の土地も併せて取引を行いました。複雑化する諸問題を一つずつ解決してきました。
一宮市木曽川町子供のいない被相続人空き地の管理・有効活用	相続開始からすでに17年、過去に一宮市内の不動産会社が司法書士とともに相談を受けたらしいが、対応しきれず、放置されてお困りだった話。弊社は相談受託後、相続人の確定を行うが、２次相続、３次相続が発生しており、相続人の数もネズミ算のようにふえていた。顧問司法書士とタイアップし、まずは相続登記に応じていただくようご案内を送付。多くの方は、相続を希望されず、遺産分割協議が成立すれば、測量等の手配も可能になるため、時間をかけて対応。受託後半年かけてすべての相続人から書類を受け取り、相続登記申請へ。
本巣市相続した実家の売却	相続した実家は住まなくなって相当の年月も。複数の業者に売却を依頼する中、相続登記未了の状態ではお話が進まないことを理由に、遺産分割協議書の作成、相続登記の提案を行い、空き家の管理もさせていただきました。新たな買い手も弊社で仲介させていただきました。
一宮市大江　相続した土地の有効活用	月極駐車場だった土地近隣に総合病院があり、その患者？見舞客？の無断駐車が絶えなかった。弊社にて借上げの後、時間貸し駐車場として運用これにより、地主の収入は大幅にアップ
一宮市和光　相続した土地の有効活用	相続により取得した土地、長年貸付していたが、返却されたため、売却を模索。隣地所有者が買い増し。後日、購入した所有者の土地の貸付地の賃料交渉、立退き交渉を行い、一部返却と賃料単価変更。月極駐車場として運用開始。残った貸付地も借主の都合で後日返却をうける。現在は法人への一括貸し駐車場として運用。
一宮市緑　孫への生前贈与で相続対策	孫の結婚を機に、毎年少しずつ土地の贈与を行うことで、相続財産を減らす手法。主として、更地の贈与を行うことで、相続財産を減らし、子供から孫への二次相続対策を兼ねる。相続財産を減らすことは、相続対策の基本。司法書士さんのご協力もあり、スムーズに対応した。
一宮市奥町遺産分割協議	相続人は妻と３人の娘。土地の名義は、被相続人と妻、長女の３名となっていた。長女には子供がない。長年長女が両親の生活費を供出していたこと、後日発生する長女の相続を鑑み、相続人持ち分は全て長女の名義にすることで合意。また、確定測量の結果、登記簿面積が実測面積より少ないため、地積更正を行い、権利関係の整理をアドバイス。
多治見市相続した未利用地の処分	相続した土地、未利用のまま放置されており、地元業者に売却を依頼するもなかなか売れない。売るための提案として、確定測量の実施、古家の解体整地を先行相続税対策のため、現金を不動産に変える資産家が購入し、賃貸アパートが建設された。
多治見市相続対策で未利用地の処分	子供に不良資産を残すのは心苦しいそういって、空き地となった物件を全て評価し、換価しやすいものを順に売却。地形の悪いものや筆数の多い土地を取りまとめ、２分割として再販売。
名古屋市天白区相続対策で傾斜地の処分	有効利用しない土地を長年保有するも、相続が発生したら？未利用なら今のうちに処分をしようという結論に至り、売出開始。確定測量を行い、高低差のある傾斜地として売り出すも、苦戦。想いの設計と夢を抱いた若夫婦が購入することに。
名古屋市中村区相続した実家とアパート	実家の売却が一番最初でした。建物解体、測量、そして換価分割を行ったところ、隣接するアパートの売却には兄弟間で意見が合わず、一時見送りに。数年後、アパートの空室が目立ち始めたため、再度売却することで兄弟間で合意。レントロール、賃借人との再契約のお手伝いを含め売却をお手伝いしました。
一宮市共有者名義のマンションの分割協議	兄弟間で共有としてしまったために、二人の意見が合わない…。売却するか？賃貸にするか？検討したいというご相談。弊社としては、共有者が親子でないことを理由に、換価分割を提案。
名古屋市天白区借地権の相続＆売却	場所は八事交差点近くの一等地親から相続した建物が借地上にあるが、高く売れないかという相談。基本、借地権付建物は地主の承諾なく売買できないため、地主との交渉からスタート。結果、借地権譲渡承諾料などを支払うことを前提に新たな買い手を募り、成約に。
一宮市子供のいない被相続人の自宅空き家の管理等	相続登記をすぐ行えば、このような問題は発生しなかったかもしれません。相談者は、相続権のある親族。既に２次相続、３次相続が発生し、一筋縄ではお話は進みません。まずは、相続人の確定、そしてそれぞれの相続権を有する方への意思確認を含め、共有財産の分割を提案させていただきました。
一宮市浅井町借地上にある実家の相続借地権付建物の譲渡	生家に対する思いが強い中、地主から賃料見直しのお知らせが届いた。このまま放置するのもどうか？と兄弟間で話をするも、相続した実家建物は未登記で耐震基準も満たさない古家。一部隣地の土地の所有権もあり、複雑化した権利関係を整理したい。共有者の意思を反映し、相続手続きのご案内、そして土地所有者との譲渡交渉および新たな買い手との取引をお手伝いさせていただきました。
一宮市浅井町貸地の立退き＆相続対策	親の代から長年貸していた土地、そして隣接する畑は市街化調整区域。既存宅地要件を満たす宅地は、その建物所有者も高齢となり、介護施設に…。諸条件交渉の結果、建物を解体し、土地を返却いただくことに。
北名古屋市　子供のいない被相続人	弁護士からの依頼によるもの。法定相続による換価分割を行うべく、それぞれの土地を評価。自宅については、解体・残置物処分、その他、市への公共用地提供（土地収用）、農地法の届出、確定測量ををトータルでお手伝いいたしました。。
江南市　元繊維工場跡地敷地内に兄弟各々の自宅あり２次相続が発生	それぞれの自宅を壊すことなく、敷地の評価をそれぞれ行い、全体の確定測量を実施。持ち分に応じた評価を行い、換価分割、現物分割の提案を行い、一部の敷地を売却。売却先は、入札方式で高額取引を目指した。現在は、１０軒の新しい家が立ち並び、周囲の環境も大きく変わった。
春日井市　高齢者の住みかえ売主が契約締結後、決済前に他界	高齢者の取引には注意が必要なケース！売買契約締結時の有効性が争点となりました。筆跡鑑定なども行いました。売買契約は有効なため、相続人の協議に基づき、相続登記を済ませ、取引に挑みました。
豊川市遺産分割協議調停事案	親の代、兄弟姉妹間でそれぞれが権利を主張する中、相続対象物件には昔倉庫、作業所があり、この権利関係の調整から始まりました。当初は弁護士を介してご相談に応じておりましたが、提案した査定書の説明に参加してほしいと依頼され、遺産分割協議調停に参加させていただき、共有者皆様が納得のいく提案をさせていただきました。１．売却をしたい人と売却をしたくない人の共有物分割をするために全体の評価をし、各相続持ち分による相続税評価額による分筆等を行いました。２．売却をしたい人については、古家の解体、整地、そして次の有効活用についてのご提案をしました。
春日井市六軒屋町相続した土地の売却	依頼者は相続と同時に地元不動産業者へ相談するも、相場の話だけだったそうです。弊社では、相続人の確定が第一と説明し、【相続登記申請】～【測量】～【解体の時期】などについてもアドバイス受託後、提携司法書士に登記申請を依頼するも、相続登記完了時には買い手が…。スムーズな対応ができました。
江南市自宅と収益不動産の相続	相続人は被相続人の配偶者と二人の子供子供はそれぞれの家庭がある。兄がすべての不動産を自分の名義に…と言い出すが、妹は残された親の家のことが心配で、同意できない。結論…被相続人の配偶者にすべて相続させ、子供たちは２次相続に備えた収益不動産の賃料を有効活用させる提案をした。

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