2026年06月23日
事前測量の重要性
土地の売却をする場合において、必ず求められる境界明示
事前に測量がされている場合と、そうでない場合との大きな差が生じます。
事前測量でわかる近隣関係
境界杭が整備されている区画整理地や開発団地などの住宅地はあまり該当がないかもしれませんが、旧市街等の取引をすると、必ず何らかの見えない要素が見えてきます。
① お隣さんとの関係
友好的な関係ならいいのですが、そうでない場合は最悪境界整備ができないことも？
② 物件そのものの問題（越境関係等）
実際に旧市街の場合、越境はつきもの。軒が出ている、土台が出ているというようなお話がいっぱいです。
社長伊藤の自宅も、戦災復興における区画整理地ですが、何故か？隣地の建物土台下に境界があるという状況が確認されました。
建物解体を行って、ようやく再整備ができましたが、『他人の土地に建築をする業者が横行？』今の時代では考えられない事案です。
測量でわかる実測面積と登記簿面積との差異
測量精度の問題もあると思いますが、実測した際の時期によって、現況が同じ杭だったとしても大幅に面積が狂うことがあります。
土地単価の高い都心部などでは、登記簿面積との実測面積差異が大きければ、『100坪のつもりが、90坪しかなかった…』なんてことも実際にあります。
これを是正するのが、基準点測量＆地積更正登記となります。
測量費用も高くなりました。
過去の費用を見直してみると、一般的な住宅地の測量で、1区画30万円程度だった測量費用も、基準点測量を行うことでその作業が増え、さらには、時間もかかるという顛末に。
結果、今では1区画50万円近く請求されることもあります。
この経費は、売却時に控除の対象となりますので、気にする必要はないと思いますが、『あるべき境界』や『あるべき面積』が確認できないと、やはり不安になるもの。
これらをきちんと整理して、形あるものにするからこそ、商品価値も生まれるというわけです。
リアルアイが土地を買取する場合の最低条件
買取をする目的にもつながりますが、再販売をするとなると、『境界明示』は売主の必須義務です。
このため、明らかに問題がない場合であっても、『確定測量』は必須と考えています。
また、これによって生ずる越境問題の治癒も求めていくことになります。
現在買取商談中の案件におきましては、以下のとおり。
【事例１】
買取契約締結済み 確定測量実施 道路立ち合いの結果、セットバックを要するケース。
セットバック部分の寄附採納をする準備を進めている。
【事例２】
公図と明らかに形状が違うが、役所で道路について調査をしたところ、公道認定がされているケース。
買取条件の中で、売買対象地の確定測量⇒公道認定部分の分筆および寄附採納手続きを条件に
これらを見ても、特殊なケースばかりですが、条件がクリアすれば、買取は可能です。
本当にあった隣地とのトラブル
弊社で買取再販売をした物件で実際に隣地所有者と揉めていた売主様がいました。
確定測量で、双方の越境が確認され、治癒作業のため外構を撤去し、再構築をしたのですが、同様に道路部分も越境関係があり、関係省庁と打ち合わせて治癒を要請。
買取後、工事に着手するも、やはり相手方は？？？
前所有者が退去された理由の一つでもありましたが、新しい買主様は、事情を説明し再販売させていただきました。
もちろん、トラブルは生じていませんが、調停や裁判で相手が主張する内容が異なった結果になっただけに、ナイーブな事案でもありました。
不動産の売却予定の方、このようなトラブルを未然に防止できます。
結論…事前測量は行うべし
リアルアイでは、数多くの取引の中で培った経験に基づき、このようなトラブルを未然に防止するためにも、売却前の事前測量をお勧めしています。
事前に測量をしてあれば、引渡し時期も『相談』ではなく『即可』の表示になりますし、買う側にとっても安心の要素が生じます。
