2026年10月18日
借地権コンサルティング 賃料改定シュミレーション
土地を貸したら二度と帰ってこない！そう教えられた社長伊藤
今回は、永年貸付をしている土地の賃料改定について、どうするべきかをお話しようと思います。
弊社の管理する物件で、賃料改定ができない事案は、創業後１件しかありません。
この１件については、双方の歩み寄りを全く見せるどころか？自己の権利を主張されるばかりの方ですので、時間をかけて後日お話をしようと思います。
実は、所有者と借主で大げんか！
地代改定をスムーズに進めたい地主様と、できれば改定されたくない借主様
双方の言い分はお互い平行線。
下手に「権利がある！」と言い切る借主がいれば、強硬手段に出ようという地主も？
実際に、社長伊藤が住む一宮市大江でも、その論争は絶えません。
一宮市大江といえば、周辺の土地所有者は大地主として寺社があがります。
いわゆる宗教法人です。
宗教法人においても、考え方は様々です。
「檀家総代と打合せ」
「本山と打合せ」
そして、その時に、利益が生ずるのか？
いろいろあります。
昨年からか？周辺の寺院が所有する土地においても地代改定がなされたようで、平均５％～10％の値上げを申し伝えられたと聞きます。
これに素直に応じる方もいれば、そうじゃない方も。
ましてや個人が所有される貸付地なら、もっともめることもあるでしょう。
実際、社長伊藤が窓口となって改定できていない１件は、最初の入り口から異常な話だったと代々伝えられていますし、当たり前のことをやらない？自己権利の主張の塊だったと認識しています。
そういったもめ事も、時間が解決できるのでは？と判断しています。
弊社で管理をさせていただくことになった貸付地
大半が、後払いとなっていた習慣を、前払に変更することからスタートしました。
次に、月払いが基本ですが、先に支払いを受けることは承認するというスタンスにしていきました。
これにより、地主の金銭的な対応方法が変わります。
例えば固定資産税・都市計画税の納付…
年払いが可能になるわけです。
今でこそ年払いは、メリットがないですが、納税を前倒しすることで、自身の資産管理の形成には十分役立つものだと判断しています。
また、必ず払わなければならないものです。地代は…
この地代を払わずに、権利ばかりを主張される方が多いのも、地域が高齢化しているから仕方のないことなのかもしれません。
2026年春から夏にかけて、賃借していた建物を取り壊し、土地を返却する相談を多数いただいています。
これもその表れです。
建物が存続する限り、地代は払わなければなりません。
建物をきちんと取り壊せば、地代はなくなります。
安い地代だから居座るという権利意識はなくなります。
どっちが得なのか？冷静に考えればわかる話です。
わずかな地代改定のために、弁護士費用を払うのか？
強硬な手段の一つに、法的な部分で問題を解決する方法があります。
実際にあった話です。
雨漏りした建物を借りる店子がいました。
家主に修繕をお願いしたところ、「無条件で退去」と言われてしまいました。
そこで、弊社に相談がありました。
賃料の供託をして、義務を保全し、徹底的に条件交渉を提案しました。
貸主は、借地上に建物を所有しており、その地代は年々上昇しています。
しかしながら、建物修繕義務を放棄した結果、賃料は半額になってしまったわけです。相手は弁護士を使ってお話をされましたが、権利関係は果たして？
無駄な弁護士費用をかけたために、半永久的に賃料は上がりません。
今は利益が出ている賃貸借事案ですが、今後はどうなるか？見えています。
まさに無駄になった話です。
また違う話では、30年近く賃料改定がなされておらず、わずか3,000円の増額を求めている事案に対し、弁護士を介在させて争った事案もあります。
結論は、賃料改定はされないままですが、地主と借主の関係は最悪の状態。
今後発生する相続時にどんな問題が生ずるのか？
仮に借主が支払い、弁護士費用を30万円支払ったとします。結果賃料改定を逃れた格好になりますが、以降は？ 契約期間満了は残り１０年を切っています。更新拒絶のいい材料になるのでは？と地主にはアドバイスをしています。
交通事故を起こした際でも、双方合意の際は、取り交わし書面が原則です。それすら対応できない相手と会話する時間が無駄だと地主は言っていました。
無駄な弁護士費用をかける前に、双方一度お話をしませんか？
不動産仲介業者なら、双方の言い分を聞き、適正な回答を出せるかもしれません。
リアルアイが提供する借地権コンサルティング
貸主の立場を理解しているから、どこに争点があるのか？
借主の立場を理解しようとしているから、どこに落着があるのか？
全く聞く耳を持たない相手には、話しても無駄ですが、借地権付土地の買取も実際に行っています。
そして、実際に弊社の資産として保有しています。
相続時に問題となる借地権付土地（貸地）は、評価も仕方が異なります。
賃料の改定プランから、実際に書面化を行い、そして収益化するスキームもご提案できます。
借地権に強い不動産会社、そしてさらに借地権に強い不動産業者を目指して…
