2025年01月16日
不動産売却。リースバック買取についての相談
リースバックとは、自宅を売却しても、その家に住み続けることができるよう賃貸借契約を締結することで、いままでの生活環境を変えずに過ごすことができる取引形態。
今回は、そんな相談を受けたので、少しだけ語ろうと思います。
リアルアイでもリースバック取引をした経験が…
相続した自宅には、故人の家財道具がいっぱい…
それを処分する時間がないため、引渡を猶予してほしいという要望から始まった話でした。
相続人が複数いて、各人に均等にわけるためには、やむを得ない判断として、弊社で買取をしました。
その際、定期借家契約とし…期間の延長はしないというお約束で約２年間、買取後お貸しすることになりました。
しかし…
いざ売却したものの、やはり買い戻しをしたい！ということになり、弊社としては損金が出ない範囲であれば応じる姿勢としたものの、資金が調達できません。
やむを得ず、退去していただくことになりました。
貸付地の売買でも同じような感じかな？
同様に、賃貸中の土地で上物があり、その上物所有者に土地をお貸ししているケースもあります。リースバックではなく、オーナーチェンジとなりますが、やはりその土地上の建物の去就ができることを条件に取引に挑むケースもあります。
こちらについては、借地権割合が相続評価上出ているため、実売価格に対し、そのリスクを考慮した値付けになってしまい、あまりいい取引になるケースは稀です。
安易な考えはよくない
ご相談を頂いた内容は、現在事業用の借入があり、高齢化に伴い仕事も減り…
そんな中で、自宅を処分して借入を完済し、その借入返済費用相当を、賃料としてお支払しようというスキーム。
確かに、お財布は同じかもしれません。
しかし、自己所有から第三者所有に変わった瞬間、賃貸借契約となれば、相手が違約条項を盾に退去を求められる可能性も出てくるわけです。（借入返済が滞れば、競売などの手続きに入るのとは少し違いますが…）
それなら、むしろ退去をして堂々と市場価格で売却したほうが、はるかに高く売れるのでは？と感じています。
リースバックのメリット・デメリットは？
今まで住んでいた生活環境は変えずに、継続ができ、資金調達が可能。
借入返済に充てれば、引っ越しをしなくとも対応が可能。
資金化が早い。
当然、借家となる訳だから、修繕費などは買主負担。
それだけ書くと、良さそうに思えますが、デメリットもあるんです。
一般市場価格よりも安価になりがち。
いつまでも同じ家賃で借りれる保証がない。
買戻し条件を盛り込まないと、買戻しはできない。
売買価格は収益還元法で計算するので、利回り〇％ということだけが先行しがち。
オーナーチェンジとなった場合は、条件変更の可能性大！
仲介？不動産買取価格＞リースバック買取価格
もし、あなたが自宅を高く売りたいのなら、やはり仲介として売りに出すべきです。
しかし、近年では、不動産業者の方が一般エンドユーザーよりも高く買い受けるケースも散見されます。豊富な資金をもって買いに来る業者は別ですが、高値買取をするケースにみられるのは、在庫との絡みも出てくるのではないでしょうか？
業界的には、「お腹減っています…」なんて言う言葉が出てくることも？
せっかく自己所有不動産として自宅があるのなら、愛着をもっていただける方に譲ろうとは思いませんか？
リアルアイは仲介をまず第一にお勧めします。
不動産買取をお勧めするケースは、資金化までのスピードと、確実性を求められる場合です。
不動産売却ならリアルアイへ
2025年年初から、「相続した土地を売りたい」「空き家になっている実家を売りたい」「建物が古くなったので、住みかえをしたい」等、お客様からのご相談を多くいただいております。
すぐ動かなければならない場合を除き、何が得策なのか？よくご検討いただいたうえで、お話を聞かせていただければと思います。
但し、市場価格から乖離した売り出しはおススメしていません。
ラッキーがあるかもしれない！とよく言われますが、情報が早いネット社会では、その価格設定が後日足かせになってしまうことだってあります。
弊社で買取をした不動産は、あまり利益を得る価格設定では売りに出しません。
逆に、利益を載せすぎて、在庫になるくらいなら早めに処分をしようという考えで今までやっています。
仲介も同じです。長期化する物件には必ず訳があります。
古家があって、更地にすることをためらった場合や、雑草が生い茂り、なかなか刈り取りができないケースなど。あるいは内部の整理や掃除が行き届かないマンション等…要因はいくらでもあります。
やっぱりイメージなのです。
イメージが変わる！リフォームの力！
リアルアイで買取をした家は、「売るための」リフォーム施工を徹しています。
駐車スペースがなければ、外構を変更することも。
水回りが古ければ、全て取り換えて快適に暮らせるような提案もしています。
リフォーム前の和室
畳を搬出した後、全体的に暗いイメージだったお部屋でした。収納や仏間の垂れ壁のせいか？狭さを感じる状態でした。
リフォーム後
和室+DKをLDKに一体化。
収納の建具を交換し、天井も白いクロスを施工。併せてダウンライトを設置
リフォーム前
床が抜けていました。
洗面台を撤去した状態
リフォーム後
天井照明をダウンライトに。
床を下地から張替、クッションフロアを施工。
リフォームは費用が掛かります。
「売るためにリフォーム」をすることが、ひょっとするとマイナスになるケースもあるのです。
だから、不動産業者の買取はある意味有効だと言えます。
しかし、自らできる限りの工夫を凝らせば…
好条件で売却ができるかもしれません。
この点については、お問い合わせください。
売却物件を募集しています。
不動産会社は、売物件がなければ商売になりません。
売り物件を持つことで、取引が円滑に進むスキームは、社長伊藤が大手不動産会社勤務時代から再三叩き込まれたカラーといえます。
そして、購入を検討されるお客様がどんなニーズをもっているのか？時代にあった提案ができるか？だと自負しています。
今、一宮市内に限らず、新築供給に対し建築費高騰から動きが悪いという業者と、リアルアイのように、早期成約を目指すスタンスから動く業者との違いが出てきている気がします。
どうすれば、早期成約に結びつくのか？
どうすれば、好条件で売却できるのか？
ノウハウを持っています。是非ご相談ください。
