不動産業者を介さない当事者売買について

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2021年05月06日

不動産業者を介さない当事者売買について

GW休み明け、ご相談があった内容です。
「当事者で売りたい、買いたいが一致し、取引しようとしているが、相場がわからないのでおしえてほしい」というご相談。

お電話でご予約をいただき、ご来社いただきました。 

対象地は「宅地」となっているが…

相談者が持参されたのは、所有者からお預かりされた「登記簿の写し」「権利証(登記済証)の写し」と「現地の写真」でした。

所在を見て、「市街化調整区域ですね…。評価は一筋縄ではできません。」とお伝えし、事情を説明いたしました。

一宮市の場合、市街化調整区域の既存宅地と呼ばれる再建築ができる土地は、市街化調整区域が決定された際(昭和45年11月23日以前)に宅地であった土地で、かつ50戸以上の建築物が連たんしている土地を指します。

これらを調査するために、登記事項証明が必要なこと、その取得には実費がかかること、そして取引に該当するかしないか、現段階で依頼を頂けるかどうか不明であることから、実費をお支払いいただくことを求め、確認させていただきました。 

残念ながら、この土地に関してはその要件を満たしていませんでした。 

市役所で建築可否を確認する場合にも、登記事項証明は必要

我々不動産業者が、その土地が市街化調整区域内にあり、再建築可否を確認する場合には、既存宅地証明がない場合、登記事項証明書等を持参し、その可否を確認しに出かけることになります。
売却の査定依頼をいただく場合においても同様です。
不動産会社の多くは無料査定をうたっていますが、今回のご相談は弊社が取引をするか否か、以前の相談でもあったため、その調査費用実費を申し受けました。

市街化調整区域の土地取引には注意が必要なのです。 

当事者売買はトラブルの元…

今回の相談の場合、評価を知ることで取引はできるわけですが、お客様にお伝えしたことをそのままここにお知らせします。

仮に…
売主が坪10万円で売りたいとします。
その評価が高いか?安いかの判断材料は、誰でも購入ができて、建築できるか?
仮に建築ができない土地だとします。
当然、第三者は誰も買い求めしません。

となると、坪千円でもいらないとなるわけです。
この差は???

不動産業者は、高く売りたい人に対し、リップサービスで「高値で売れますよ!」というケースもあります。
一方、自らが買取する場合は、少しでも安くが基本となるため、「この数字がめいいっぱいです」  と言い出します。

この差を埋めるのが不動産仲介業者の役目です。
適正な評価をするための基準はいくつかあります。

相続税評価額
固定資産税評価額
近傍取引事例価格

これらをすべて開示したうえで、いくらなら両者の納得がいただけるのか?がカギになると思います。

なので、来社されたお客様には、はっきりとお伝えしました。

◎今日お越しいただいたことで、単純な評価はできません。
もし取引を成立させようと思うなら、両者の間に立って仲介させていただきたいと思います。
仲介をする場合は、成約報酬をいただくことになりますが、基本は取引価格で報酬額が決まります。

一般的には3%+6万円に消費税としていますが、当事者同士の間に入ることですので、一度先方とご相談ください。
と・・・。  
 
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