2021年05月06日
不動産業者を介さない当事者売買について
GW休み明け、ご相談があった内容です。
「当事者で売りたい、買いたいが一致し、取引しようとしているが、相場がわからないのでおしえてほしい」というご相談。
お電話でご予約をいただき、ご来社いただきました。
対象地は「宅地」となっているが…
相談者が持参されたのは、所有者からお預かりされた「登記簿の写し」「権利証（登記済証）の写し」と「現地の写真」でした。
所在を見て、「市街化調整区域ですね…。評価は一筋縄ではできません。」とお伝えし、事情を説明いたしました。
一宮市の場合、市街化調整区域の既存宅地と呼ばれる再建築ができる土地は、市街化調整区域が決定された際（昭和45年11月23日以前）に宅地であった土地で、かつ50戸以上の建築物が連たんしている土地を指します。
これらを調査するために、登記事項証明が必要なこと、その取得には実費がかかること、そして取引に該当するかしないか、現段階で依頼を頂けるかどうか不明であることから、実費をお支払いいただくことを求め、確認させていただきました。
残念ながら、この土地に関してはその要件を満たしていませんでした。
市役所で建築可否を確認する場合にも、登記事項証明は必要
我々不動産業者が、その土地が市街化調整区域内にあり、再建築可否を確認する場合には、既存宅地証明がない場合、登記事項証明書等を持参し、その可否を確認しに出かけることになります。
売却の査定依頼をいただく場合においても同様です。
不動産会社の多くは無料査定をうたっていますが、今回のご相談は弊社が取引をするか否か、以前の相談でもあったため、その調査費用実費を申し受けました。
市街化調整区域の土地取引には注意が必要なのです。
当事者売買はトラブルの元…
今回の相談の場合、評価を知ることで取引はできるわけですが、お客様にお伝えしたことをそのままここにお知らせします。
仮に…
売主が坪１０万円で売りたいとします。
その評価が高いか？安いかの判断材料は、誰でも購入ができて、建築できるか？
仮に建築ができない土地だとします。
当然、第三者は誰も買い求めしません。
となると、坪千円でもいらないとなるわけです。
この差は？？？
不動産業者は、高く売りたい人に対し、リップサービスで「高値で売れますよ！」というケースもあります。
一方、自らが買取する場合は、少しでも安くが基本となるため、「この数字がめいいっぱいです」 と言い出します。
この差を埋めるのが不動産仲介業者の役目です。
適正な評価をするための基準はいくつかあります。
相続税評価額
固定資産税評価額
近傍取引事例価格
これらをすべて開示したうえで、いくらなら両者の納得がいただけるのか？がカギになると思います。
なので、来社されたお客様には、はっきりとお伝えしました。
◎今日お越しいただいたことで、単純な評価はできません。
もし取引を成立させようと思うなら、両者の間に立って仲介させていただきたいと思います。
仲介をする場合は、成約報酬をいただくことになりますが、基本は取引価格で報酬額が決まります。
一般的には３％+６万円に消費税としていますが、当事者同士の間に入ることですので、一度先方とご相談ください。と・・・。
