2024年08月17日
取引先金融機関との話…不動産業者として。
一宮市の不動産会社 リアルアイは、不動産の買取も行っております。
今回は「取引先金融機関との話…」についてです。
不動産業者は、自己資金で買取をする会社もありますが、大半は融資を用いて買取をするケースが大半です。
リアルアイにおいても、その資金の一部は、金融機関からの借入で対応しています。
金融機関の担保評価は辛い
一般的に自己資金ゼロでも家が買える時代と言われる中、事業を目的とするならば、やはり計画性が重要視されます。
１．仕入
２．資金調達
３．販売計画
４．買取
５．再販売
６．資金回収⇒借入返済
これらのスキームがうまく回っているうちはいいのですが、そうじゃないとその評価も厳しくなっていきます。
リアルアイは資金調達においても…
仕入（貸出）～再販売～回収
この期間が通常2年で設定されるケースが大半です。
ありがたいことに、過去に買取をした物件で、2年を超える販売期間になったものは、収益物件として取得したものの処分をするケース以外ではありません。
その多くは、下手をすると1週間で決まる！
すると、次の商談（資金調達）も、し易くなるということです。
ありがたい話です。
大半の業者が、この2年間のうちに成約できればいいのですが、多くが滞留していると言われます。
パワービルダーの仕入も、以前と比べて厳しい状況になっていると聞きます。
強気で購入した土地がなかなか売れないという悪循環、コロナ問題に加え、ウッドショック、そして軒並み建築資材の高騰等、住宅建築における背景は厳しい方向へ進んでいるのでは？と思います。
リアルアイは、基本自社での資金調達ができる場合は、借入を行っていません。
借入を行う場合は、スキームを組んで、必ずプロジェクトが成功するよう考えて商談に挑んでいます。
住宅ローンの扱いも…
お客様にとって何が一番得策なのか？
これを提案できるのがファイナンシャルプランニングにたけたものだと思います。
それぞれの金融機関の担当者との意思疎通がきちんと図れる営業がご案内する住宅ローンはスムーズ以外の何物でもありません。
そろそろ倒産件数も増えてくるのでは？？？
あまり最近聞かない話になりつつありますが、企業倒産や破産事案、今後は増えてくるのではないでしょうか？
無理な融資を組んで住宅を取得しても、何もいいことはありません。
この部分に関しては、冷静になってご検討いただければいいのでは？と思います。
ハウスメーカー経由で土地は探せない！
先日、ご来社いただいたお客様は、8000万円の融資がハウスメーカー経由で事前承認が出ていると言ってみえました。
土地から購入して、家を建てる・・・そんなスキームの元、土地の商談に挑んだところ、尻込みされてしまい、しまいには「相場より高い」というようなお叱りも…。
結果その土地はすぐ決まってしまったという皮肉な事案。
「相場より高い」という根拠はどこにあったのでしょうか？
こういった事案の多くは、ハウスメーカー経由で商談を進めようとされるお客様に多く、今回のお客様も木質系の大手で検討をされる方でした。
近年では、土地情報にハウスメーカーも仲介で手数料を得て、かつ建築でも儲けるというスタイルがあるようです。 リアルアイでは、 ハウスメーカーの営業の方からお問い合わせがあった場合でも、お客様から直接お問い合わせいただくようにお伝えをしています。
