2024年08月11日
盆休みに皆で話し合う相続対策
皆さんは、地価の基準となる評価がいくつあるかご存じだろうか？
固定資産税路線価
相続税路線価
地価公示価格
これらの発表時期は、それぞれ異なる。
気になるのは、相続税対策となれば、相続税を算出するための基本となる相続税路線価である。
最新のものは、令和6年分財産評価基準
これは毎年7月1日に発表される。
ご所有不動産の相続課税額を計算しませんか？
単純に路線価をみて、道路についている単価を掛け合わせるだけでも参考にはなりますが、やはりきちんとした計算方法を用いたいところ。
弊社が顧問としてお世話になっている税理士事務所では、そのような相談にも受付しているようで、実際に相続税の計算シュミレーションをしていただくと、33万円（財産の多さにもよると思うのだが）要するようだ。
素人でもできる簡単な計算方法でどうか？と思うところだが、正確性は欠けるかもしれません。
建物の評価は固定資産税評価額がベースになるので…
実は、社長伊藤が昨年建築した自宅の評価が今年4月に発表され課税されました。
実際に建築した単価ではなく、 役所の職員が実際に現地に出向いて評価をして言った内容がポイントになります。
今回のケース、建築費対比でみると約60％ほどの評価になっていました。
一概に言えませんが、現金5000万円を相続すれば100%課税となりますが、5000万円の自宅を建築し、後日相続した場合は、3000万円の評価になる？ということで、評価減につながる訳です。
となると、アパートなどを建築するという手法もある意味は正解ですが、ある意味は不正解だと思います。 （余剰資金で建築するのであれば、節税要件を満たすのでは？）と思います。
例外：タワーマンションの評価等
上記に基づく内容だと、建物の評価ということになるから、タワーマンションなどの高層物件の場合、あてはまるのか？
2024年1月以降の相続・贈与からがほとんどのマンションの評価額が引き上げられることに。
高層階区分所有建物と、低層階区分所有建物の分譲価格は高層階の方が高く設定されます。
でも、評価は同じ？？？
そこに着目したのが従前のタワマン節税だったと思います。
今回の改正で、マンションの市場価格と相続税評価額の乖離率が1.67倍以上になる場合、 相続税評価額が市場価格の60％に補正されるという内容。
これではタワマン節税が見込めませんね・・・
貸付地の賃上げ交渉もこの時期に…
基準となる税評価が上がれば、賃料等を見直す一つのきっかけになります。
契約形態にもよりますが、全体的に市場価格も高騰しているときですから、賃上げを検討される地主様も多くなると思います。
一方で、長年安価に借りていた人が、いきなりの増額を申し出られても・・・という戸惑いも避けられません。
そんなお話を多く耳にします。
例えば…8月に申出をする。
「来年1月からの賃料を改定したい」と。
通常であれば、双方考慮の猶予があったうえで、回答は早い時期にするもの。
回答を遅らせて、12月末ギリギリにされる方もいますが、好ましいとは言えません。何故なら、ゴネ得感覚が見え隠れするからです。
良好な関係である地主と借主との関係を維持するなら、地主はきちんとした説明を、借主はそれに対する異議があるなら放置せず早めに回答をするべきだと思います。
空き地・空き家の問題でお困りではないですか？
リアルアイが先日買取をした物件は、いずれも「住まなくなった自宅」
一部はシロアリにも食われ、酷い状態でした。
一方、空き家になってすぐ処分を希望される方については、その内部状況や使用状況により評価が異なります。
直近まで住んでいた自宅を処分するのであれば、利益が出るなら3000万円控除も使用できますし。
空き家にして放置することは得策とは言えません。
お困りなら、管理します。
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