2020年11月30日
相続人のいない借地契約解除について
株式会社リアルアイでは、不動産の相続問題に特化した相談を多くいただいておりますが、「相続人のいない借地契約解除」＝借主側についての諸問題をご案内します。
〇弊社では借主様からのご相談も頂戴しています。
〇「相続する人がいない」⇒子供がいない夫婦で配偶者がすでに他界している方や独身の方がアパートや借家、土地を借りていた場合どうなるのか？
貸主との良好な関係を作っておく…
借主が他界した場合、その権利は基本相続人に継承されますが、相続人がいないケースは通常家庭裁判所から相続人不存在を理由に弁護士が選任され、その手続きにあたります。
その際に、どうしても通常の取引とは異なり、時間を要することも…
貸主の立場としてみれば、「貸したものは早く返してもらう」 が原則ですが、貸してしまったものは中々「返してくれ」とは言えません。特に居住用物件の場合は、居住権も生ずるのでなおさらです。
ところが、近年老人ホームなどの施設に入る方もいることから、入居された事実を知ってからではなく、入居する前に借主のほうから、今後の使用についての考えを貸主に伝えるべきだと思います。
借地上の建物の扱いは？
今回の相談ケースは、借主が死亡した場合は、「契約解除」をする旨の遺言書が残っている場合。
借地上の建物は通常返却時に取り壊してお返しするのが普通ですが、単身の場合、その行為を実行する相続人がいません。
となると、建物内の動産はどう扱うのか？建物はどうするのか？きちんと取決めをしておく必要があります。
なかなか難しい問題です。
旧借地法による賃貸借契約の矛盾点
旧借地法では、借主の地位が保証される内容で、貸主にとっては不利となる部分も多かったと思います。そのため、貸付地の相続評価は、自用地に比べ、ある一定の割合が減となる評価となります。しかし、貸付地の売買は思うように進みません。
基本、貸付地のまま売却をするとなれば、その割合に応じた評価以下での取引になることもあります。
ならば、貸付地を明け渡してもらってから、売却をすることが望ましいのは言うまでもありません。
リアルアイでは、現在、貸付地の立退き問題についての相談もいただいておりますが、どう借主に接しようか？それに応じたコンサルティング業務をどう進めるか？お時間を頂戴しているものもあります。（名古屋市内の物件です）
このような矛盾点を一つずつ、解きほぐすには、やはり借主と貸主が良縁でなければならないと思います。
些細なことでも結構です。不動産所有者の方、お気軽にお問い合わせください。
