2021年06月29日
慢性的な物件不足になる前に…
ウッドショック、コロナ禍における在宅率のアップ等、不動産市場も大きな動きがあるのではないか？と予想されます。一宮市の不動産会社リアルアイへ寄せられるご相談の内容は、「土地を買いたい」「収益率の高い投資用不動産が欲しい」「事業用不動産を探している」等、幅広いご要望を頂戴しています。
しかし、本当に買うと決めて動く人、とそうでない人は、プロの目で見てもよくわかります。
慢性的な物件不足…不動産業者にとって売り物件を集めることは、至難の業です。
誰もが欲しがる物件は高い！
土地の評価をするときに、「南向きだから…」という人が多くいます。
「角地だから…」というセールスもよく見かけます。
確かに、南向きは日当たり確保がしやすいと思いがちですが、ハウスメーカーさんなどに聞くと、真逆の話をされることも。
南面に玄関を設けることにより、日の当たる部屋の一部が真っ暗になる…むしろ、北道路の物件のほうが、よい建築プランが描けるというもの。
角地は確かに重宝されます。
一方で、角地は外構などに余分な費用が掛かります。
これらを考えながら、物件選択をしてみてください。
参考までに…相続税評価の基本となる路線価は、北道路も南道路も同じ評価です。 角地は確かに評価アップにつながっていますが。
「絶対南向きじゃないと！」という方は、少し高くなっても物件があったらお勧めします。
相続対策の基本…相続財産を減らす工夫
単に売却をというわけではありません。
資産の組み換えを上手にすれば、相続税評価を下げることもできるのではないか？という話題です。
例えば、100坪の土地があり、そのうち30坪に自宅、残りの70坪を貸しているとします。
貸している土地には、第三者の建物があれば、評価減になりますが、これを返却させて更地にした場合は、評価減にはなりません。
しかし、今まで貸していた土地を自分が使うという前提になった場合はどうなるか？
まず、固定資産税⇒自用地としての扱いは小規模住宅地として一定規模の減税があります。
一方貸付地にした場合は、その土地が住宅用であれば同様ですが、そうでない場合は課税額が変わります。
相続する場合においては、借地権割合によるものが、自用地となった場合はその割合を乗ずることはなくなりますが、自らが居住の用に供する土地についての評価は貸付地よりも評価減になります。
ましてや、土地建物を売却し、区分所有建物を購入した場合は？
評価の方法も大きく異なるので、節税になることもあります。以前タワーマンションの節税効果があったとされたのはこの部分をとらえてでした。
投資用不動産は？
不動産は実需と収益でそのマーケットも大きく異なります。
リアルアイが開業当初、首都圏の不動産業者が挙って「収益物件はありませんか？」と携帯電話で営業されるシーンが多くみられました。
昨今ではほとんどなくなりました。
一般投資家が、プロ並みのリクエストで同じような相談をいただきましたが、今ではほとんどなくなりました。
理由は簡単です。
融資がつかないからです。
収益物件は基本借入をして取得をする場合は、キャピタルゲインを想定した購入をしないといけません。明らかに値上がりするだろう想定でなければ、担保割れになってしまうからです。
そんな物件は？？？
誰もが欲しがるので、なかなか出てきません。よくある話が、古家を購入、リノベーションして、賃貸客付けをして、収益率を上げ、転売というスキームですが、昨今では物件不足の中でどこの業者も「売り物件がない」と嘆いている状態です。
新築価格も上昇する？
先日もウッドショックがもたらす、市場価格への影響について書きました。
建築コストがアップすれば、間違いなく供給価格も上昇します。
今まで中古住宅は、パワービルダーの新築供給価格に影響されて低迷していたのですが、今後は新築価格が上昇することで、中古市場も活性化するのではないか？と言われています。
ならば・・・
中古住宅はいつ売るべきか？
答えは、「空き家にする前に…」だと思います。
リアルアイは中古住宅取引を得意としています。
本音、新築物件は誰でも価格とニーズがマッチすれば売却できます。
大量の広告を用いて、現地に待機するオープンハウスを実施することで、不特定多数の来場者をゲットすることで 。
しかし、中古住宅は違います。物件の状態をきちんと把握すること、専門の業者とともに、リフォーム計画をきちんと把握すること等、見えない部分も問われます。
実際に屋根裏を覗いたり、床下を確認したり・・・そんなシーンをいっぱい見ています。
先日も取引をさせていただいた、中古住宅はリアルアイのあっせんでリフォームを行うことになりました。
これから引き渡しをする中古マンションも、居住者の退去後、床を含めたリノベーションを施す予定で準備を進めています。
エンドユーザーからエンドユーザーに販売するから、これらの諸問題を一緒になって解決していく提案力は、若い営業マンでは中々できるものではありません。時代のニーズに合うリフォームをする再販売業者に売却をして、再販売を受託するというスキームしかできない時代だからです。
リアルアイはエンドユーザーからの売却受託時にはっきり言います。
業者買取価格
エンドユーザーでの成約見込み価格
ほとんどはブレません。
