2022年11月25日
都心部にみられる定期借地権付マンション分譲
今朝の中日新聞を拝見していたら、最近の地価高騰を反映してか？
定期借地権付マンションの分譲が増えているという記事を見ました。
定期借地権付 ということは、分譲時に土地を買わなくてもいいということで、分譲価格を抑えられるメリットがあることから、都心部の地価の高い場所での分乗には効果的であるといえると思います。
では一つずつ読み取っていきましょう
定期借地権とは？
平成４年８月に施行された『借地借家法』により、生じた権利です。
従来の借地法と異なり、契約期間を定めたら、その契約期間で更新がなく、契約が終了するというもの。借地法の時代にあった、『建物所有権存続中は…』という内容がなくなることから、土地所有者がためらうことなく安心して土地賃貸を行うことができる制度として注目をされました。
借地期間は、法で定められており、以下のとおりとなります。
| 普通借地権 |
30年以上 |
| 定期借地権 |
一般定期借地権 50年以上
事業用定期借地権 10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権 30年以上 |
定期借地権のメリット
土地所有者にとっては、一定期間の賃貸借契約期間満了後は、原状復帰（更地にして）返還を受けられるメリットがあります。
賃借人にとっては、その土地の有効活用を考慮した賃料で借りることができれば、取得費用を必要とせず、初期費用負担は少なくて済むことになります。
地代の目安は、固定資産税評価額の5％～8％程度が目安と言われています。
定期借地権のデメリット
定期借地権についていえば、期間の定めをする間は、解約ができなくなります。ということは、短期や中期での貸付には不向きといえます。
過去に、名古屋市内の分譲業者が戸建（木造）の分譲を目的とし、地主から土地を借受け分乗した物件がありました。
後日、その建物所有者（土地賃借人）が売却したいと相談がありました。
地主としては、建物存続中は借受してもらうことが前提で分譲しているので、地代が入ります。しかし、建物所有者は途中で売却しようとしても、建物の価値は減価償却してしまうことに加え、保証金についての権利継承が難しく、好条件での売却ができません。
一方、中古で買受をする人にとっては、現金もしくは公的融資を受けられる方のみが取得できる物件となり、安価に求められる事案が生じました。
この事案の例として、建物価格100万円、保証金1000万円というような事案が実際にありました。
この場合、不動産仲介業者は、100万円についてのみの仲介手数料となってしまうため、大手不動産会社ではなかなか取扱しないような物件と化してしまいます。（リアルアイの代表取締役伊藤は、この事案を大手不動産会社在籍中に複数取扱いした実例を持っていますが…）仕事量に対して、手数料の得られない仲介不動産会社泣かせのお話でした。
これが、区分所有建物・マンションとなれば話は別です。
土地のウエイトが少ないうえ、建物価格は堅固建物なので、評価の目減りは少なく、その利用価値によって取引は活発に行われるのでは？と思います。
取得する時代から、借受する時代へ？
不動産取引も多種多様化する中、賃貸での取扱いはまだまだなくなる気配はありません。
何故なら、『土地を手放さない』地主と、『有効活用を提案する建築業者』の関係が良好にある状態なら、賃貸アパートやマンションの建築はまだまだ進むのでは？という感じさえ見受けられます。
一方、古くなった賃貸アパートは、募集する賃料の見直しを再三迫られ、頭書の計画通りに収益が確保できなくなってしまうことさえあります。
この点に着目して取引をする不動産業者が後を絶えません。
『利回り〇％』なんていう商品は、まさにそれです。
そして、金融機関も、こぞってお金を貸した時期がありました。
でも、今は違います。
『ウッドショック』この影響から建築費が高騰し、分譲物件が軒並み価格を見直ししました。
この影響から、土地の流通が停滞し、不動産取引件数が減少傾向にあるといえます。
一方、都心部のマンションは高嶺の花…中古マンション市場も高止まり傾向になっていったのだと思います。
低金利政策が続く中、しっかりとした返済計画をもって取得される方はいいですが、『家賃と比較して安いから…』というキャッチコピーには要注意かもしれません。
定期借地権付きマンションは購入するべきか？
マンションそのものの考え方に言及することになると思いますが、利用という観点なら初期費用が抑えられるメリットは確かにあると思います。
一方、定住でないと考えるなら、年々土地の利用期間が短くなることから、その用途も減価していくことを十分に理解されるべきではないでしょうか？
このマンションの敷地の大半は、企業や大地主が所有しています。
どうして所有の維持ができるのでしょうか？
節税用件があるからです。
マンション＝居住用ということになれば、固定資産税の減免があります。
賃貸物件＝相続税の評価も減となります。
取得する人のメリットと天秤にかけて、ご検討されてはと思います。
