借地権は売却できるのか？
最近、こんな話題のお問い合わせが増えています。
借りている人からです。
結論から言えば、「できます」ただし・・・
今回はそんな話題を。
借りている土地には権利がある…
借地契約をするうえで、明文化される内容に以下の事項があります。
「建物所有を目的とするため」
つまり、建ててある？あるいは建てる予定である建物の所有をするためには、土地がないとできません。
つまり、建物を所有するためには、土地がないとできない訳です。
だから、リアルアイではいつもお話をしています。
「土地のないお客様」が工務店やハウスメーカー経由で土地探しをするのは、いかがなものか？と。
そして、借りた土地は建物所有を目的としている以上、基本は「建物存続中」は借りれる内容での契約を締結するわけなのですが…。
権利があるのは建物を所有する目的である
勘違いしてしまうので、お伝えをします。
借地権というものは、「土地を借りる権利」
「土地を借りる権利」には、対価があります。
その対価を示す基準に「相続税評価額」があります。
路線価図などで、「借地権割合」が記されているのは、課税上の評価をするためのものであって、その権利が100%売買に利用されるわけではありません。
借りている人は勘違いしています。
「権利がある！」そう主張される方が大半です。
確かに『権利』はあります。しかし、その対価を示す基準はあくまでも目安であって、取引をする場合には、貸主との合意事項（あるいは購入者の条件次第？）になることが大半です。貸主が同時に売却する場合には、その指標をベースに交渉するわけですが、貸主が売却の意思を持っていない場合は、全く借地権割合というものは生きません。
あくまでも権利があるのは「建物を所有する目的」 がある権利なのです。
【無断増改築禁止】特約はなぜ盛り込まれるのか？
建物存続中は権利が生ずるとされる【借地権】
期間を定めた【定期借地契約】でない限りは、原則『建物存続中』＝契約期間であると言えます。
しかし、古い家を手直しすれば、いくらでも使用することができるとなると、貸主である地主は、『貸したら最後』というレッテルになってしまいます。
なので、通常土地賃貸借契約（建物所有を目的とする）場合には、建物の保全について、『増改築をする場合は、地主の承諾を要する』と記載されるケースが大半です。
過去に、地主の承諾なく無断で柱だけを残し？屋根だけを残し、壁もすべて取り払って、改装をした事案もありました。（結果、その賃借人は後日賃料は払えず、解約することになりましたが…）
社長伊藤が所有する物件でも、登記上瓦屋根のはずが、スレートや亜鉛メッキ鋼板葺に近年変更となっている（改築された）事案がありますが、やはり無承諾です。（当事者に照会をしたところ、増改築は行っていないと言われていますが、書面による申出もありませんし、記録もありません）近所で聞き合わせをすれば、すぐわかる内容なのに…
こういった虚偽のお話が出てきますと、貸主と借主の関係はこじれ、裁判になりかねないと思います。
借りた土地は返すが基本
２０２４年年末にいただいた相談です。
土地所有者は、宗教法人。
建物所有者（借主）からの有効活用についてのご相談でした。
『建物の買取はできますか？』という内容。
「地主（貸主）との間に契約書はありますか？」「貸主との関係は良好ですか？」「貸主は本件を承諾いただき、新たな建物買主はトラブル無く、その土地（建物）を使用できますか？」 と問うと。。。。
結論ですが・・・
「建物を取壊して、地主にお返しすることが一番費用がかかりません」
結果、解体費がマイナスになるかもしれませんが、借りている期間ずっと賃料を払い続けなければならない責務から逃れることができます。
伊藤がサラリーマン時代に着手した【宗教法人所有の貸地上の建物（築古年）所有者】から建物相続を理由に『権利があるから、借地権は高く売れる！』と強く言われ続けましたが、結果「誰も買わない価格で売り出しても売れず」とキッパリお伝えし、相続人間で協議の結果、安価で売り出しをしたところ、スムーズに取引が進みました。
２月に入ってからも同様のお問い合わせがありましたが、同様の回答を差し上げました。
「借りたもの（借りた土地）は地主に返すが基本」と。
借地権が売れるケース
貸主（地主）がきちんと承諾書を発行し、借主がその承諾条件に従い取引をすれば、借地権の売却は可能です。
ところが、大半の地主は「旧借地法」に長年苦しめられ、できることなら賃貸借契約の解除をし、更地化したうえで新たな運用を検討したいと考えるでしょう。
そんな中、『借地権売買に同意をしてもらうとするなら』、地主の承諾は必須条件となります。
貸主と借主の関係が良好であれば、もちろん取引できます。
貸主もこの時同時に売却を希望されるのであれば、借地権割合を話し合い、その割合に応じた形で売買は可能だと思います。（実際、社長伊藤もいくつもの取引事案があります）
弁護士に委ねるべきではない
これらの事項を冷静に手続きしようとすると、法律に詳しい弁護士を立てて…となる訳ですが、名古屋の高級住宅地の借地取引には、多くの取引で地主側弁護士が介在しています。
借主側が弁護士を立てて交渉に挑んだとした場合どうなるか？
弁護士同士はお互いに話し合いをスムーズに行うことができると思いますが、いわゆる妥協点を必ず提示してきます。
多くは、貸主寄りになった契約書でない限り、その交渉には応じないときっぱり言われてしまいます。
これを、借主側弁護士の言い分で揉めたとします。
揉めた分だけ損です。
伊藤自身も、自己所有地で同様の申出事案経験がありますが、話し合いの場で相手が弁護士を立ててお話をした事案はいくらでもあります。結果、全戦全勝で負け知らずです。売却をした事案、再建築承諾をした事案はありません。つまり妥協点を見いだせなければ、売買は成立しません。再建築もできません。
現在の自宅の立退き事案３件はまさにそんな話でした。
ダメでしょう・・・素人考えで、感情的になっては？？？
余分な口出しをした工務店
新たな地に自宅を建てたので去就するという約束の後、３割も高い解体費を請求する借主（貸主に支払い義務はなかったのですが…）
この申し出をしたのは、地元一宮のとある工務店。
伊藤自ら解体業者直接施工の業者に依頼した差額は、見積額で３割安。
地主が負担する立退き費用相当分として、建物解体をする約束ではなかったはずですが、余分な口添えをした工務店に対し、後日同じような事案もあった際に、解体費用の相見積もりでも同様の話が…
素人が解体業者に交渉しても、その費用は割高になります。
最初から申しておきます。
解体費用を貸主が負担する事案は、その交渉で貸主依頼の業者に限ります。
借主が依頼する業者で施工した場合のトラブルは絶えません。
賃料供託で毎年値上げ？意地を張って損するのは借主！
無断増改築を理由に建物が実質利用できない状況（工事差し止め）に。
以降、賃料を毎年自主的に値上げした状態で供託を積む・・・
意地になって借り続けた結果、家庭環境が変わり、結果地代が払えなくなり？？？
貸主自ら負担で建物去就を行い、賃貸借契約が終了した事案もあります。
弁護士依頼をするも、結果何してたの？
借主自身が勝手に立退き交渉テーブルについたと錯覚し、弁護士から内容証明が送られてきた事案。
保証人記載欄に、代筆で署名する？
賃借人＝建物所有者でない？？？
建物所有者（登記名義人）とその相続人（当時の借主の配偶者）との相違
これらの主張を全て借主弁護士経由で行い、後日、当方の提案する契約書面で再契約をする。（結果、借主は高額な弁護士報酬を請求される）
そして、伊藤自らが相続でその持ち分を取得した際には、立退きを成立させる。
立退きの条件は、「新たな居住地の提供」+「借主の負担による更地化」
借主にとっても不利益とならない条件を提示することで円満解決をした。
その時でてきた弁護士は？？？
何も仕事をしていません！
後日、あの時、「弁護士を入れて交渉した費用は無駄だった」と借主は言ってました。
無駄です！何故なら、弁護士は万能ではありません。貸主は慈善事業ではありません。借主がウソ偽りを言ったり、不利益な事項を隠し通せないからです。保証人欄記載の代筆、立退きをお願いしたわけでもないのに、一方的に地主を怒らせた事案として、本件は解決しています。
結論…借地売買はできるのか？
できる場合があります。
できないケースは大半が、借主に問題があるケースです。
リアルアイは、借地借家法問題を貸主の立場、借主の立場、双方の言い分を聞いたうえで、取引しています。
当問題は、一筋縄ではいきません。
時間をかけてでも解決しなければならない事案、ご相談ください。
