2020年03月01日
不動産業者の質…
２月末にご契約をさせていただいた、稲沢市祖父江町の喫茶店舗
売主様の立場で考えると、「早く売れるように…」と熱心なお話をいただいておりました。
売却相談当初、賃貸中であったこともあり、賃借人様との契約終了までは、売却に向けた準備を進め退去確認後、現地に看板を設置し 活動を開始。
すると、看板を見て多くのお問い合わせはあるものの、なかなか現地を見ていただくタイミングが取れないという時期も。
そして、手持ちのお客様では中々問い合わせもいただけないことから、指定流通機構への登録をしたところ、地元の業者から何度も電話がありました。（しつこいくらい…）
しかし、一度たりとも現地の案内をいただいたことはありません。
（紹介できるお客様がいるなら、案内可否の連絡もあるのが一般的です）
あとでわかった話ですが、売主様へ直接「購入を検討するお客様がいる」と言って弊社を介さずお話をしてきた業者もあったそうです。 どこの業者かは、あえて聞いていませんが…。
業界用語でいう「ヌキ行為」…
売り出し中の物件と知りながら、直接所有者にアプローチをすることは本来御法度の話ですが、早く売りたい売主様の心理を考えると、「本当に購入希望客がいる」ならば、わからないこともない話ですが…
指定流通機構（これは業者向けの情報サイト）に登録をし、資料も開示している状況で、直接売主様のところに飛び込むような業者が今でもいるんだとびっくりしております。
この行為を「ヌキ行為」と言います。
売主様から見れば、売れてしまえばいいわけですが、仮に売主が不動産業者一社にだけ依頼をする「専任」「専属専任」媒介契約を締結しますと、媒介契約違反になってしまうこともあります。 従って、もし媒介期間中に他社が飛び込んできたら「売りの業者は、〇〇不動産に任せてある」と言っていただければいいものの、早く売りたい心理は誰も同じなのかな？と思うところです。
「大手」がよく行う「専属専任媒介」契約の意味
代表取締役の伊藤が大手不動産会社に勤務するころ、このようなヌキ行為を防止するために「専属専任媒介契約」を用いて、売主様から依頼をいただいていた時期もありました。今でも大手は多く多用しているようですが、この専属専任媒介契約は、指定流通機構への登録は３日以内、そして１週間に１度の業務報告が必須となる内容です。その代わり、買い手が見つかった場合は全て売り媒介業者を介して手数料を支払う約束のものです。
「高く売りたい」＝高く売り出すのは結構な話です。
でも相場からかけ離れた価格設定では、なかなか売れません。
そして、高値物件は他業者も目をくれることはありません。
すると、「価格変更」を示唆してくることに。
「価格変更」＝新規物件とは異なるので、なかなか売れません。
結果再度「価格変更」をすることに。
こうして、長期間にわたり受託することで、人間関係ができれば、「売れる価格」になり、成約することになるのですが…。
本音で語ると、売りの依頼はいただけない？
他社の売り出し物件を見ていると、びっくりするような価格設定をして売りに出てくるようなものもあります。
リアルアイでは、購入を希望するお客様がいないときは、他社物件の問い合わせは致しません。
しかし、地域で売りに出てくると、コレクターのように「物件確認」と称して、電話が鳴ります。多くは携帯電話で…
携帯電話での物件確認は一切応じていないリアルアイです。
何度言っても、平気で行ってくる業者には「取引しない」とハッキリお伝えしています。
このことは、一番最初に依頼をいただいた際にお伝えしております。
TVCMやスポーツ選手・芸能人等を用いた広告宣伝を行っている大手に限らず、中小であっても同じです。
ですから、「お客様がいない」時には、「高値で売れる」とは絶対言いません。
売れる価格＝予想価格になってしまいますが、市場相場を把握したうえで、プラスマイナス５％くらいのところで査定価格をお伝えしております。すると、リップサービスの価格を言う業者には競合負けしてしまいます。
甘い話には乗らないこと…
問い合わせがあっても売れない＝物件の要因
問い合わせがない＝価格の要因、市場動向の要因
これらを総合的に判断して、早めに売りたいものです。
※不動産業者が設定している物件は例外です。
業者は利益を求めるために価格設定をしています。 長期化しても、資金力があれば気にしないところ。従って、時期やタイミングなどを一般の方以上にシビアに考えています。
目安は３か月、そして売れない不動産には訳があります。
正直な取引であってほしい！
リアルアイは、そんな意味を込めた社名にしています。
リアル＝不動産といういみもありますが、正直、真実、現実という意味も・・・
アイ＝眼という意味も（実際にはアルファベットは代表者の頭文字ですが）
ですから、間違ったこと大嫌い…
そんな弊社に任せてよかった！と言っていただける取引を目指しております。
