民法改正　契約不適合責任とは？

瑕疵担保責任とは、売買契約において、例として土地の場合、地中埋設物や土壌汚染、越境等
中古住宅の場合、雨漏り・シロアリの害・給排水施設の故障等が問われる話です。
その他、心理的瑕疵として自殺・火災・過去に起こった事件等を売主が契約前に買主に告知しないと、買主がその内容を知ってから損害賠償を求めたり、契約解除を求めたりされることです。

今回の法改正で、「契約不適合責任」となり、 その内容は…
[売主が契約の内容と異なるものを売った時に売主が追う債務不履行責任]
旧民法で問われた瑕疵担保責任は法改正で廃止となり、契約不適合責任という名称で 契約内容と異なるものを売れば当然、その責任をということです。

例えば、古い家を売却する際に、「給排水管の故障がない」と記載し、「給排水管の故障がある」とは契約書に書いていなかったために、給排水管の故障があった事実が確認されると、買主にその被害の治癒を求められることになります。

逆に、 「給排水管の故障がある」と記載をしていれば、買主はその事実を確認したうえで、購入していれば売主に「給排水管の故障があるので修理してください」とは言えなくなります。（これも契約不適合責任）

 

[契約不適合責任]は、契約書に明記されているか？否かで、変わってきます。

当事者で決めた内容を契約条項に盛り込むのですから、決めていないことは…となり、責任の所在も明確になってきます。
 
ということは、契約書に明記していないことが問われるということになります。

大手不動産会社だと、おそらく細かい事案までチェックが入りそうですね。
それを未然に防止するために、中古住宅ですと建物診断などを行ってから売りに出す内容になりますね。
そうすれば、プロの診断士が判断した材料をもとに、契約も締結できますし、万一プロが見落としているとなれば、有償で依頼した診断内容なので、その責任の所在も変わってくることになります。  

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償

追完請求とは、完全な給付を改めて請求できる権利

１００本入りのボールペンを買ったのだが、実際には９９本しか入っていなかったら …１本足らないとなるからその分を…となります。

不動産においては、先述の「給排水管の故障がない」と言われて買ったけれど、配管に穴が開いていて水漏れしていれば、「水漏れを直せ」と言えます。このことが追完請求

逆に、「築年数が古く、給水管に問題がある」と契約書に記載をして、 契約を締結すると配管に穴が開いていても直してほしいとは言えないです。

契約書へ明記すること…とっても重要になります。 

今までだと、不具合を知ってたか？知らなかったか？仮に不具合を知っていなかったとしても、一定期間の間に発見されれば直せと言えた話ですが、契約書に記載があれば直さなくてもよい、契約書に記載がないと直す責任をとなってくるわけです。 

※改正民法第５６２条 に記載があります。

足らないなら減額をという話ですね。でも、追完請求をしないと、代金減額請求はできません。
売主が追完実行しない→代金減額請求をすることができます。

ボールペンが１本足らない→売主に請求（追完請求）→１本不足分も納品される…代金減額請求はできません。
ボールペンが１本足らない→売主に請求（追完請求）→１本不足分の納品がない、納品してくれない…代金減額請求ができる。

※改正民法第５６３条に記載があります。 

一定期間に履行を求めるための催告をしたけれど、その相手が催告に応じないとなれば、契約の解除をすることができる。

契約不適合責任による売主が追完を実行しない場合に買主が催告解除を選択することもできる。

※改正民法第５４１条に記載があります。 

契約不適合責任では無催告解除も…

契約の目的が達せられない場合にできる解除のこと。過去の瑕疵担保責任においても同様の権利として。

※改正民法第５４２条に記載があります。 

売主に過失責任があれば、損害賠償請求ができる
過失責任がないと損害賠償請求できない？

そこには、信頼利益・履行利益も含まれることに。

信頼利益＝契約が無効になったり、成立しなかったりした場合、それを有効であると信頼していたことで被った被害、必要経費として生じた登記費用などが該当

履行利益＝転売利益や営業利益など、契約履行がされれば得ることができた債権者の権利利益が失われた際の損害

これは大変な話で、損害賠償の範囲が大きくなり、売主の過失責任は非常に重くなったということです。

※ 改正民法第４１５条に記載があります。

契約不適合責任は任意規定です。同時者が合意していれば免責可！

ということは、やはり契約書の記載事項が非常に重要であるということにつながります。

本文では２０２０年４月１日以降施行された民法＝※改正民法と記載しています。

一つでも懸念事項があるなら、不動産会社担当によく注意してお話をしていただき、契約書に盛り込んでいただいたうえで、商談を進めないといけません。