2020年05月21日
不動産購入申込書の役目
不動産購入申込書とは？
不動産購入申込書とは不動産を購入する際の意思表示を示すものです。
通常、購入意思を表示するための条件を記載し、不動産会社や売主宛にお出しするものです。
売主宛の場合は、「不動産買付証明書」という内容で提出をすることもあります。
不動産購入申込書に記載する事項
不動産購入申込書には以下の事項を記入し、署名押印をします。
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不動産購入希望価格
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購入にあたっての支払い方法
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お引き渡しの希望日
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購入にあたっての融資利用有無
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その他条件
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物件の表示
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有効期限
不動産購入希望価格について
「下記表示不動産を以下条件にて購入したく、その申出をします」
一番重要視されるのは、「いくらで買うのか？」 です。
例えば、2000万円で売りに出ているものを1900万円なら買ってもいいという意思表示です。 もちろん、2000万円で売りに出ているわけですから、「2000万円で買いたい」という申し出が別であれば、そちらが優先されます。しかし、先約優先という考えもあり、そのルールは売主が個々に決めています。購入申し込みをするうえで、価格交渉をする場合は、先方に提出する前に他での商談がないか？確認をしてから対応をすることになります。
そして、価格交渉がOKとなれば、次の支払い方法についての話となります。
購入にあたっての支払い方法について
購入にあたっての支払い方法とは、具体的に「価格合意ができるなら、以下の方法でお支払いをします」という内容です。１．手付金２．引渡し前に内金を入れるか？否か？３．残金
上記を期日とともに明記します。
手付金は通常、売買価格の５％～10％が一般的で、５％とする場合は、売主が宅建業者で未完成物件の場合、通常一般の仲介物件ですと、10％を目安に購入にあたっての支払い方法とは、具体的に「価格合意ができるなら、以下の方法でお支払いをします」という内容です。
１．手付金（契約締結希望日を含む）
２．引渡し前に内金を入れるか？否か？
３．残金期日
上記を期日とともに明記します。
手付金は通常、売買価格の５％～10％が一般的で、５％とする場合は、売主が宅建業者で未完成物件の場合、通常一般の仲介物件ですと、10％を目安に売買契約締結時にお支払いします。
このお金は、残代金の一部に充当されます。
ご契約時にお支払いするので、買主から解約する（契約を辞めたい）という場合には、帰ってこないお金となります。売主からの解約の場合は、手付金の倍返しとなります。
通常条件成就すれば、即となりますが、それぞれの予定をすり合わせしますので、3日～7日くらいのゆとりがありますが、この希望日付が入っていない場合は、ただ「買いたい」という意思表示だけになってしまいます。
内金を入れるか？否かは諸条件によります。
例えば、売主の都合上、事前に担保を抹消しないと問題が生ずる場合や、引渡までの期間が長い場合、一部先行で登記を変更する場合などが該当します。
残代金は、期日がメインになります。
お引き渡しの希望日について
購入の目的は引渡しを前提とする者です。引っ越しや次の利用用途などにおける計画もあると思います。
逆に、資金を用意するにあたって、金融機関などから融資を得る場合にはその期間も必要となります。
ご担当する仲介業者にその相談をし、取り決めをします。
ここで注意しなければならないのが、売主の都合です。
引っ越しが絡む場合…相手の引っ越しが終わらないと基本引渡しができません。
債務などの弁済がある場合…任意売却などですと、引渡期間が極端に長くなると、その間に権利関係の問題が生ずることもあります。そのため、契約～引き渡しまでの期間を極力短くする必要が生じます。
境界整備が必要な場合…役所や隣地所有者の方との立ち合いの進捗などによっても変わってきます。
購入にあたっての融資利用の有無について
融資を利用する場合、「融資利用上の特約」を付保した条件になります。
万一、融資を申し込んだものの、不承諾となれば購入できないということを相手に明示します。
ただし、通常、不動産購入申込書を取り付ける際に、融資についての事前審査を行ってから、若しくは同時にその手続きを行います。
融資利用可否については、取引先金融機関などでご相談いただくか、担当する仲介業者を経由してご相談いただくことになります。
リアルアイの場合、提携する金融機関があります。
融資審査は早ければ翌日、遅くとも3日前後で事前回答が得られます。
融資の事前審査に必要なものは以下のとおりです。
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源泉徴収票
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収入証明書（市県民税決定通知書）
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印鑑
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運転免許証
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健康保険証
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転職歴がある場合は、職歴書
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自営の方は、確定申告書の写し3期分
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既存借り入れがある場合は、その明細
その他、申込金融機関により求められる書類があります
よく、これらを審査せずに、価格交渉から…という方もいますが、 あまりお勧めをしません。
また、不動産業者や建築業者誘導で、この手続きを怠るケースも散見されますが、好ましいとは言えません。
逆に、現金だから！といって交渉の条件にする方もいますが、 融資を利用しても、しなくてもそれらが条件で有利に動くことはありません。
あるとすれば…任意売却などで「明日全額」というような特殊ケースのみです。
不動産購入申込書：その他条件とは？
不動産売買契約を締結するにあたり、細かい諸条件を契約書に盛り込みます。
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現状有姿か？改装を施すのか？
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境界明示のみか？測量をするのか？
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買替がある場合の条件を付保するか？否か？
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引渡し猶予期間を認めるのか？否か？
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付帯設備など残置物について条件を付けるか？否か？
不動産購入申込書に記載する有効期限
せっかく購入意思を書面化するわけですから、いつまでに回答が欲しいのかを意思表示します。
いつまでも待つなら、 その表示はいりませんが、通常細かい条件付保がなければ2週間程度だと思います。
不動産購入申込書を提出後のキャンセルについて
不動産購入申込書を提出した後、事情が変わったケースもあると思います。
融資不承諾が原因ならいいのですが、売主にとっては、その書面が意思表示ととらえ、次の計画をされるケースもあります。
となると、簡単に書きましたが、やっぱり辞めたい！というのは人間関係の信頼を失墜します。
過去に簡単に購入申込書を書いて「やっぱり辞めたい」というケースは以下のような事案によります。
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親に相談したら、反対された
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相手からの意思回答が出ないまま、気持ちが覚めた
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購入事情の急変（転勤がなくなった）
「親からの反対」を理由にやめると言い出す方は、結構います。
株式会社リアルアイでは、購入申込書をいただく際にお願いをしています。
「辞める」理由のひとつである、親の意見＝
書類を出す前に確認していますか？と。
先日も、全然関係ない理由に親が口出しをして、キャンセルされる事案がありました。
弊社では一度キャンセルされたお客様に対し、理由次第では、2度とご案内をすることはありません。その際は、説明させていただいた関係資料をすべて返却いただくことにしています。
断りうる購入申し込みはするべきではない！
もし、どうしても断りたい！となった場合には、電話やメールで簡単に断るのではなく、きちんと理由を伝えましょう。
理由が、「仕方ない事案」であれば、相手もわかってくれます。
間違っても、「親の反対」という断り方は、大の大人が出した意思表示を覆すことになります。この内容は避けましょう。
