2021年06月05日
不動産賃貸借 借地契約の解除
一宮市の不動産会社 リアルアイでは、「借地借家法問題に強い不動産会社」として、よくご相談をいただく[借地契約の解除]についてのご相談をいただいております。
契約書類のない、昔からの貸付地は注意が必要
借地契約は、その昔貸したほうが良いという考えから、建物を建てても、土地の地主の意向が強い時代がありました。
ところが、「建物を保有するために土地を貸す」ということは、その契約が解除される場合、建物を取り壊してお返しするというのが一般的な内容となります。「貸したら、返ってこない」という部分も見え隠れする時代に…
確かに、相続税評価額は、借地権割合による評価減となるから、あまり影響がないというケースもあります。一方で、万一土地を売らなければならない…となったときには、実勢評価で取引ができればいいのですが、借地権割合をどの割合で合意するか？等いろいろなケースがあります。
現に、リアルアイが取引をした「借地権付土地」の場合、第三者が買い求める場合は、借地権割合での合意がなされ取引した事案もありました。
これらは、契約書があれば、その契約書に従ってとなるのですが、契約書がない昔からの貸付地の場合、地代なども口約束や家賃通帳によるもののみとなってしまい、記録が残しづらい傾向にあったのも事実です。
親子間の賃貸借でも契約書を作る！
本当にあった話です。
親の所有する不動産に、息子が家を建てるというお話はよくあることです。
しかし、その親は再婚した母親で、後妻。息子と継母との間には血縁関係がありません。
後日、息子が他界し、孫が相続。
しかし、孫は土地の相続権がないため、仮に土地所有者である継母が他界すると、継母の実子が相続するという不合理な内容に。
なぜ、継母と養子縁組をしなかったのか？悔やまれるところです。
こういった問題も後からわかる話です。ならば、口約束ではなくきちんと書類に残しておく必要があります。
旧借地法に基づく土地賃貸借の終了は、建物取壊し完了時
土地の賃借人が、自ら建物を取り壊した場合、基本借地権は消滅します。
建物を建て替える同意があったうえであれば別ですが、旧法で貸した土地の建て替えを簡単に承諾する地主は少ないと思います。
住宅環境も核家族化で古い家から移り住む状況です。
こんなときに、返す立場になると、更地にして返すということが基本になってきます。
借地だからいい…実は、借地だからこそ、借りている間は半永久的に地代が発生します。建物を取り壊す費用も借主が負担することが基本ですから、使わない借地は早く返すことが得策だと思います。
借地上の廃屋をいつまでも放置しない。
土地所有者の立場で考えると、空き家になっているのなら、早く取り壊して返してほしい…
建物所有者の立場で考えると、土地所有者が売ってくれるなら、その時に安く買おう！
こんなことが考えられます。
その借地にこだわりますか？
こだわるのであれば、とことんこだわってください。
最終的には、借りたものは返すが基本。借主が強いと言われるのは、貸主がどうしても売りたいとなったときだけです。
借地上の工作物撤去は、借主が責任を持つ
昔から借りている土地ですと、越境関係が生じているケースも多く散見されます。
本当にあった話…
隣地に越境して、トタンで囲った塀がありました。
しかし、明らかに越境しています。
越境されている隣地所有者からは、「その塀を残しておいてほしい」という申し出があったようですが、
地主の立場で考えると、仮にその塀を残したとすると、後日自らが塀を構築する際に、越境物は誰の所有になるの？という問題が生じます。
これらはあいまいにせず、キチンと問題解決するべきです。
解体業者に、「残せ！」といっても、解体業者を依頼したのは建物を取り壊す施主です。隣地所有者ではありません。
