2022年04月22日
古貸家の立退き交渉
リアルアイでは、賃貸管理も行っております。
今回の話題は「古貸家」
立退きをいただくか？という話題です。
実は、この古貸家、オーナー様とは何年も前から取壊しをして建て替えをしたほうが良いとアドバイスをしていました。
ところが、居住者は独身老人で契約は45年前に…
入居されてからの手直しはほとんどされておらず、先日お部屋の中を拝見させていただいたところ、浴室は使用できない状態、床は腐食…
何故修理しなかったの？とオーナー様に聞くと、「賃料増額を拒む理由としてそのままでよいと借主から言われた」とのこと。
家主の責任
賃料を頂いている以上、基本修繕義務が家主には発生します。
経年変化に伴う損耗等もです。それに伴い、賃料が著しく経済状況に見合わなければ、賃料改定もお願いするというのが一般的な話です。
過去にも例がありました。
雨漏りしている店舗、家主に修理を依頼したら、契約解除だといわれた。
⇒これは根本が間違っています。
家主の責任を全うしていないことを理由に、逆に賃料減額のお話をまとめさせていただき、建物改修は借主が行うことになりました。
今回のケース、入居者である借主が室内への立入を拒み、修繕をさせてもらえなかったといいます。
2年近く放置されたこのお部屋の土台は腐食し、倒壊の恐れすら生ずることもあり得ます。
根本的な改修をすれば、賃料の見直しは当たり前のように求められます。
借主の立場を守る
今回の交渉の中で、貸主の立場は守らなければなりません。
しかし、賃料改定を拒む以外に保証人不存在を告知しなかったことが大きな要因となり、即時解約という事態に…
いきなり追い出しというわけにはいきません。
やむを得ず、「契約は解除するが明渡は2カ月間猶予する」その間は遅延損害金として支払うことで、新居を探していただく話に。
何故、もっと早く契約解除に踏み出せなかったのか？
10年ほど前、この物件を相続した家主は、保証人が不在になったことを知り、やんわりと解約を求めたそうです。
すると、「80歳までは住ませてほしい」と言ってみえたそうです。
しかしながら、残る部屋の入居者はなかなか決まらず、建物は傷むばかり。
取壊し、新しい建物を建てて貸したほうが賃料も高く設定でいますが、「貸す」という行為にしり込みされていたのも否めません。
今回、オーナー様の環境が変わり、弊社でご提案を差し上げました。
居住用ではなく、事業所向け、倉庫としてリノベーションしたら？ということに賛同いただき、リフォームに取り掛かりました。
実際にリフォームに取り掛かったときに判明した、今回の建物土台の腐食。この要因は水道配管の不良によるもので、長年漏水していたのを放置した結果では？と専門家は言っていました。リフォームに着手してしまった以上、徹底的に直して貸そうということになったのはいいですが、1部屋だけが手つかずではどうしようもありません。
もっと早く契約解除に踏み切ればよかった…現在の家主はそういいます。
借地借家問題はリアルアイの得意とする分野です…
過去にも多くの立退き事案をすすめてきました。一方では、借地権付建物や底地の取引なども行っています。
これらの取引は、一般的な不動産業者は煩わしいと感じて取り扱いをしたがらないです。
リアルアイは違います。
この4月にも、不動産買取をします。
リースバック
…特定空き家となった家を再生し、相続人に短期賃貸借してもらう
底地
…旧借地法で建物保有を目的とした賃貸契約の継承を条件に購入をする
今回のご相談はあれこれ創業時からご相談をいただいていたものですが、一つずつ解消していきます。
ご相談お待ちしております。
