2023年03月30日
土地探し！ハウスメーカーに頼るメリット、デメリット
不動産会社へ直接お問い合わせをすれば済む話を、ハウスメーカー経由でお問い合わせをされる方が結構います。果たして得策なのでしょうか？？？
答はNOです。その理由をご案内します。
ローンは組みやすい？組みにくい？
土地から購入してマイホームをというかたは、多くの方が住宅ローンを利用されます。
その時の指針になるものが、土地と建物の総額に対してどれだけ借り入れができるか？
だと思います。
ハウスメーカー経由でお話をする場合、そのハウスメーカーで建築をすることを前提に考えれば、建物総予算はおのずと決まってきます。となれば、土地が決まればマイホーム取得の夢は現実になるものだと思います。
一方、ご自身の資金計画はどうなのでしょうか？？？
建築会社へのお支払方法
リアルアイ代表取締役 伊藤も現在自宅を建築中です。
この時、案内された内容は以下のとおり！
請負契約締結時…手付金として請負契約価格の10％相当
基礎着工時 20%
上棟時 20％
引渡時 残額
これらのキャッシュフローは、100%融資となるとどうなるのでしょうか？
金融機関などは、中間金の支払にも柔軟に応じてもらえるところとそうでないところがはっきり分かれます。
一例…メガバンクや信託銀行は、基本NGです。
引渡時まで支払われるのは、大手ハウスメーカーだけで、その場合も数限られるようです。
柔軟に対応してくれるのは、信用金庫だと思います。
大手ハウスメーカー経由で融資を申し込んだ方がいいケースは、この時くらいだと思います。
目先の金利差で、ネット系住宅ローンを選択すると、事務手数料やつなぎ融資に伴う金利負担など、見えない部分での諸費用が生じてしまいます。
ハウスメーカー経由だと、そこで絶対建築しなければならない！
ハウスメーカー営業は、こぞって土地なしのお客様に対応するためには、自社の建築請負が大前提でお話をすすめてきます。
不動産会社側からすると、絶対にありえない話です。
ハウスメーカー営業の都合で、平気で契約を延期したり、契約申込を撤回したり。
こんな振り回される営業はコリゴリと判断し、リアルアイは、買主様直接のお問い合わせを最優先し、弊社から逆に建築業者を複数ご紹介するスタイルに変更しています。
土地がなければ建築できないのに…
一例として挙がったのが、一宮市内で分譲地の売り出しをした際の話です。
頭書、大手建築業者（社名をA社と仮定）で請負をする前提で、プランニングをされていました。
土地を購入する上において、建築業者A社の見積もりの元、ローンを進めてまいりました。
ところが、その業者Aの手配が思うように進まず、ローンもとん挫…
そこで、弊社からは地元工務店2社を紹介させていただきました。
結論として、そのうちの1社が請負契約を締結し、お話が進みました。
弊社とA社は業務提携関係にありましたので、資料開示もさせていただいておりました。ところが…下手をするとその土地を買わないという事態になってしまうことも想定されました。
ですから、ハウスメーカー営業と綿密な対応ができない場合が大半なので、土地のご紹介はお断りすることにしました。
あの大手ハウスメーカーの営業であっても…
土地の資料を送ってください…
そういって、問い合わせのあった物件資料を送ると、 場所はいいが、環境が？？？
そして、分筆することは可能ですか？？？という話さえ飛び込んできました。
一団の土地を分筆する同意迄取り付けるも、結果予算が…となり。
別の物件を紹介するも、価格設定が…となり。
髙いメーカーさんに求められるニーズは、不動産会社泣かせなのかもしれません。
結果、そのお客様と直接商談に結び付くことはありませんでした。
取得総額から請負価格を引いた残りで土地価格、何処のハウスメーカーも同じような計算式から土地探しをされます。
土地には相場があります。建築請負価格は、施主の気持ちがこもる部分、全部をかなえようとするなら、やはり手元資金は必要なんです。
社名はここでは出しませんが、いつでも聞いてください。ご来社・ご相談いただければ、満足いく建築工務店をご紹介させていただきます。
調整区域の開発要件を知らない大手ハウスメーカー営業
アットホーム（ポータルサイト）を見て…
土地の資料を頂けませんか？
そういって電話は携帯電話からかかってきました。（弊社は携帯電話での業者問い合わせはNGです）
WEB問い合わせフォームから、『仲介に入りませんので、資料ください』とよくお問い合わせがあります。
残念ですが、『購入を検討されるお客様から直接お問い合わせください』とお断りしています。
理由は…その営業がその土地を購入するわけではないので。
情報を開示している工務店さんは以下のとおりです。
１．弊社と業務提携関係にある会社
２．弊社問い合わせフォームより、記載事項ルールを順守する旨の宣誓があった会社
問合せのあった会社の営業所へご連絡を差し上げたところ、「担当者の携帯電話番号をお知らせするので、直接かけてください」と言われてしまう会社にはお応えすることはないと思います。
待つこと30分して、ご連絡がありました。
【調整区域・農地】です。
一般の方は建築できません。
仮にできたとしても、全部を買い求めることができないはずです。
これをきちんと理解しているのか？と聞くと、どうやらその様子ではなさそうです。
不勉強だと思います。
開発要件として、面積上限がある話を何故理解していないのでしょうか？
それをどのようにすれば、買い求められるのか？判断ができないのでしょうか？？
これらのやり取りをする時間は？？？
お客様から資料を頂いた…そうです。ならば、何故お客様から具体的な話がないのでしょうか？
申し訳ありませんが、資料開示はお断りさせていただきました。
とある土地家屋調査士さんとの会話で…
ハウスメーカーは一切相手にしない！という話題で意気投合です。
ハウスメーカーは、建築のプロですが、不動産取引においては、不動産部等の専門部署に属していない人は、街の不動産屋さんよりも知識は薄いです。建築には長けていると思います。でも権利関係の生ずる不動産取引を簡単に考えがちだといわれます。
ある土地を現況測量してほしいというリクエストがあります。
弊社でも一部の土地家屋調査士は、無償で現況測量をしていただいております。
一方で、有償の会社もあります。
トラブルが生じそうなケースの場合、最初から有償の会社に依頼をします。
何故なら、有償の会社に依頼した際に、杭が入らなかった事案は過去1度だけ。
無償の会社さんの場合、時間もかかるケースが多くみられるからです。
何故なら、ハウスメーカーの営業たちは、無償という言葉のとおり利用するだけだからです。
土地家屋調査士も、仕事を得るためのサービスの一環で無償で現況測量をしています。ですから、一宮市内においても、ある土地家屋調査士が境界立合いを依頼されても弊社関係者が拒否した事案すらあるのは言うまでもありません。
ハウスメーカー主導の弊害が生ずる内容の一部として考えてみてください。
本当にその土地が欲しいなら…
お客様自らが直接お問い合わせを頂くことをお勧めしています。
ハウスメーカーの営業同伴でご来社いただいてもかまいません。
但し、ハウスメーカーの営業が決定権を持っているわけではないので、成約する前提でのお話になります。
できるハウスメーカーの営業は、必ず一部始終を全て確認していきながら話をすすめます。
できないハウスメーカーの営業は、必ずうそをつきます。
契約を延期してほしい
ローンで躓いている…
殆どがウソです。
3月に商談の上がった事案でも、自社の請負を優先するあまり、高齢者を利用して相続対策と称して借金をさせるスキームがあった中、弊社には『土地を購入するくらいの現金はある』と言っていたはずなのに『融資が…』といわれて延期を言われても、信用できません。
相続税対策とアパートなどのリース建築をコラボさせた事案がありますが、本当に相続対策になっているか否かを検証すれば、明らかにわかる話です。
アパートや借家は、建築した段階でその管理方法に着目しなければなりません。
一括借上げするからいいという会社もあります。
一方で、条件が合わなくなったから賃下げだという会社もあります。
よくご判断いただきたいと思います。
ハウスメーカーに依頼するメリット
土地と建物を一段として考え、取得計画が組みやすい
大手なら安心
誰もが思う事案だと思います。
代表取締役の伊藤は、何件もの新築計画を見てきました。
そして自らも2023年~自宅建築をすすめてきました。
どこのメーカーよりも、安心してまかせられる工務店選び…決して無理押しはされません。
土地探しは、不動産業者の仕事です。工務店・ハウスメーカーの仕事ではありません。
ハウスメーカーに依頼するデメリット
メーカーの営業は、仲介物件を自社物件のように扱い、建築条件を追加した格好で販売をされる
本当はその土地を気に入っているが、メーカーの予算と合わず断念せざるを得ない
ハウスメーカーの営業に任せていいのは、極論全て任せられると判断した場合のみです。
殆どの営業は、目先のことしか考えていないと思います。
リアルアイは、ハウスメーカー依頼の土地探しよりも、お客様自らがいろいろな情報を得ようと動かれることが一番だと思います。
間違っても、 メーカー任せにしない！
なので、ごり押しする営業は行っておりません。
より良いマイホームづくりをご提案できると思います。
