2023年06月09日
建物の区分所有などに関する法律
建物の区分所有などに関する法律とは、『区分所有法』『マンション法』とも呼ばれ、分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理などの運営について定めた法律です。民法の特別法に分類される。
1962年に制定され、1983年に大幅な改正がされている。
2022年9月に法務大臣が法制審議会に諮問すると表明したことから見直しが検討されている。
今回は、その中でも建替えや大規模修繕などの制度について改正が論議されています。
老朽化したマンションの建て替え
1962年に制定された法律に基づき、区分所有建物が建築されたのが早60年を経過しており、昨今の耐震問題や老朽化による建て替えなどの意思決定は、現行法であれば、管理組合の集会により建て替え決議の多数決要件が区分所有権割合による全体の5分の4以上の賛成がないとできません。
また所有権のみならず、区分建物を賃貸借している際の賃借権も絡んでくることから、円滑な建て替え工事がすすめられないといった問題も生じていました。
これらを見直していく方向になるといわれています。
区分所有建物の管理について
区分所有建物の管理メンテナンスは、建物維持上必要な課題と言えます。マンションは管理を買え！というくらいだからです。
特に長寿命化を図ろうと思うと、共用部分の変更も視野に入ってきますが、これらの変更を行おうとすると、区分所有権割合による全体の4分の3以上の同意を要することになります。 しかしながら、決議を円滑にするために、住所等が不明の所有者を決議から除外したり、集会に参加しない所有者（管理に無関心な）決議の母数に含めないなど、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みについても提案されています。
マンションは買うべきか？
一宮市においては、駅前付近の大規模開発が複数計画されています。
多くは、用地取得時の地価高騰に加え、ウッドショックなどによる建築コストの上昇のあおりを受け、全体的に専有面積の小さい物件を多く供給する方向になっているようです。
以前ですと、100㎡マンションというようなキャッチコピーもありましたが、多くは駅から離れた工場跡地などに建設され、逆に 不便な立地。今後中古市場は二極化し、駅近物件は高値取引、郊外は下落傾向となる気配が感じられます。
理由は管理費＋修繕積立金+駐車料の毎月かかるコスト、これらは平均2万円~3万円前後のため、郊外なら分譲戸建へシフトするのでは？という設定になります。
単純に400万円~500万円高くても、月々の支払は変わらない計算になります。
中古マンションを購入するなら…駅近築浅物件は割高、価格の抑えられる郊外はねらい目かもしれません。
新築は？？？価値観の問題になると思います。
