2023年07月26日
物件詳細を確認せずに、物件確認をする業者はどう？
物件詳細とは、取引をするうえで必要な項目を最低限盛り込まなければいけない広告上の規制をクリアしなければいけないです。
土地であれば、
所在地（地番までは記載しなくてもよい）
交通
土地面積（私道負担がある場合はその旨を記載）
地目・用途地域・建ぺい率・容積率
宅建業法33条に記載される制限がある場合はその旨
価格
インフラなどの負担金がある場合はその旨
現況
取引態様
ここでいう取引態様とは、売主・仲介（媒介）・代理となる訳ですが、弊社が売主の場合は、仲介手数用を支払うか否か、仲介の場合は、分かれといって『売りは売り』『買いは買い』として取引ができるか？否かをお知らせすることになります。
つまり、弊社が、買い側として募集広告をする場合、他の不動産業者が新たに買い客をみつけてきても、売側から手数料が出ない場合は、取引を拒んでもよいという認識です。
またハウスメーカーは不動産業者ではありません。
ハウスメーカーの営業が不動産取引に介在することは、宅建業法に違反することもあります。（手数料を取らなければよいというのはグレーだと思います）
建築業を営む会社は、宅建業も兼務しているケースが・・・
多くの建築業を営む会社は、不動産業（宅地建物取引業）を合わせて営んでいるケースがよくあります。その会社が、『買いの仲介に入らないから土地を紹介してほしい』と言われるのは、大半が自社の建築請負を取るためだと言われています。
そして、その建築業者は、お客様の予算をこのように組み立てます。
お客様の総予算－自社の建築請負価格＝土地取得費総額
そうです。お客様はまず夢を描いて住宅展示場へ行きます。
すると、予算を必ず聞かれます。土地の有無を必ず聞かれます。
そして、土地がないとわかると、相手の対応が変わります。
土地探しにシフトが動くわけです。
一例として、『尾張一宮駅』徒歩10分圏内、予算2000万円の土地を探してほしい…というリクエストがあったとします。
すると、メーカーは自社の建築価格を足して総予算が合えば必死に探そうとします。
でもここで探しているのは、ネットでお客様自らが見ている情報と同じものです。
宅建業を営んでいれば、業者間情報を入手できます。
そして、仲介手数料も請求され、建築請負契約もできるというスキームが完成します。
大手ハウスメーカーの大半はそのパターンです。
中小でも同じです。
よくあるショッピングモールの中にある住宅相談カウンターは、その一例で、家を建てさせることを前提にいろいろな提案をしてきます。その際に、土地情報は必要だということだと思います。
ハウスメーカーの営業に紹介すると、他の不動産会社から同じように請求があり、結果、その不動産会社は当初紹介したハウスメーカーの営業がお客様をあっせんしていることなんかはよくある話です。
なので、リアルアイは、ハウスメーカーの営業が資料請求をされる場合は、基本お客様自ら問い合わせてほしいとお伝えしています。
購入希望客がいなくても物件確認する不動産業者
弊社がお断りをしているFC不動産会社系の社員が、弊社ホームページを見て？あるいはポータルサイトを見て、『物件確認』の連絡をしてきます。
びっくりするくらい早い時期にです。
登録すると、へたすれば2時間くらいで…
『お客様がいるのですか？』と聞くと、『いえ、これからしょうかいをさせていただきたい（店頭に掲示したり、自社サイトへ掲載をしたい）』という内容が大半です。
弊社は基本、お断りしています。
フィードバックがないからです。
そして今回お断りをした業者は、他の業者経由？（その会社は媒介業務経過報告をほとんどしていない）会社ばかりです。何故なら、媒介契約書を結んでいないからです。
媒介契約書を結んでいない業者が他人の所有する物件を取引しようとする場合は、広告掲載承諾書を頂くか？あるいは業務委託契約などを締結していると思います。
しかし、いろいろ聞いてみると、そういった書面のやり取りをほとんどしていない会社が多いのも事実です。
FC不動産会社がそれらを広告掲載すると何が起こるか？
A社＝坪20万で承諾を得ている。
B社＝坪17万で承諾を得ている。
当然、B社の方が安い分だけ、同じ物件であれば顧客が流れてしまいます。
では、（個人所有の物件が）承諾なき状態でその広告が出ていたら？？？
びっくりしませんか？？
弊社が受託した物件で最近ありました。
当然、『無断広告お断り』とお断りさせていただきました。
TVCMをやっているあの会社です…
どの会社が、無断広告をしているかはあえて書きません。
なので、ある会社が無断広告をしていたために、そのFCグループ全体に対して取引お断りをさせていただいた事案があります。
この会社のグループに対しては、一切資料提供も共同仲介も致しません。
最近では、ある会社が、何度となく携帯電話から物件確認をしてきました。
お店に対し、何度もお断りをしているにもかかわらず、迷惑電話のようにかかってきました。
弊社はお客様の大切な財産をお預かりする会社でもあります。
信用のおけない会社様とのお取引はご遠慮させていただきます。
