2024年02月02日
事前確定測量の勧め
土地を売り出すうえで、境界確認は必須業務なのですが、トラブルが多くあるのも事実。
今回はその境界確認における【事前確定測量】についてお伝えしていきます。
売出す前に確定測量をする必要性
社長伊藤は、大手不動産会社に勤務中、法人様を対象とした取引も行ってまいりました。
法人取引の基本は、『現状わかりえる内容をすべて開示したうえで、ノンクレームノンリーンで取引』を前提にした募集をします。
物件要綱に多くは、事前測量が執り行われていたりして、クレームが生じません。
法人様に限らず、最近では個人間同士で、『境界同意が頂けない』等、杭が入らないケースも多く散見される時代となっています。
そのため、事前に測量を手配することは、問題解決の第一ステップといえると思います。
【一宮市の場合】官民立ち合いにはかなり時間がかかる
官民立ち合いとは、民地（所有地）と官地（道路や水路等）の境界を確認する行為
役所は認定幅員がきちんと確保されているか？等を確認していくものです。
これが行われずに民地どうして境界を確認しても、官地が食い込んだりするケースが散見されるため、注意が必要となります。
一宮市の場合、市の職員が立合いをする場合と、公職と呼ばれる土地家屋調査士たちが市の代理人として立合いをするケースがあり、全体的に官民申請を行ってから２か月~３か月程度要するケースもあるようです。
仮にこれらがすべて完了していれば、引渡即可！となる訳ですが、なかなかそのようにされる方が少ないもの実情です。
なので、リアルアイではお勧めしています。
土地の確定測量は事前に行うことを。
【越境問題】トラブル未然防止のために
過去に弊社で取引を行った土地で、越境関係が確認されました。実際に隣地所有者と協議が上手く進めばいいのですが、そうでないと大変なことに・・・
そのため、隣地間で協議した結果、以下のとおり解決をしました。
共有していた雨水側溝の分割
側溝部分を分筆し、共有関係を解消し隣地所有者にお譲りした。（売買にて）
明らかに越境している土台
覚書念書を取り交わし、境界杭が整備できない部分については、建物取壊し後、建物所有者の負担で整備する旨、お約束をした。
【越境解消】できない事案
明らかに隣地所有者が法的に訴えるケースも散見されます。そうなれば解決まではさらに長期化。
決して望ましいとは言えません。
境界問題は、ここの財産を守るための経費だと割り切っていただきたいところ、そして過去の問題を如何にあとに残さないようにするのか？が焦点だと思います。
弊社でも境界越境に対し問題のある隣地所有者との取引には何度となく応じております。
その際においても、間違った理論をお伝えされれば、主張するところは主張します。
逆に治癒しなければならない事案については、限りなく影響のない範囲で治癒するための工事等も行っております。
【遺恨を残す】境界杭の定め方
本来杭を整備することは、悔いを残さないようにするもの
そのため、過去に整備された杭を抜いたりするようなことが有ってはいけません。
何故か？
あのとき、こうだった・・・と言われないようにするためです。
杭を勝手に抜いたりしますと、後に論争になるのは言うまでもありません。
よく、『新たに整備した杭があるのだから、古い杭は抜いてもいい』という方もいますが、論争がある間は抜かないほうがいいと思います。
実際にあった事案として・・・
貸付地の借地人と隣地が境界紛争を起こす。
地主はそれに伴い、何度も境界整備を行う。
そして、悔いを整備した際に、雑草が越境していることを何度も発見したため、除草をお願いする。しかし一向にその作業はされないまま…。
この隣地所有者が建物を取壊したいと言ってきても、越境されていた土地所有者は承諾せず・・・ （この越境被害を受けている所有者は、社長伊藤本人です）
解体作業には、隣地への足場を設置しないとできないような建築です。
通常なら協力するのですが、何度もケチが付いたら・・・どんな方が来ても承諾はできませんね。
【近隣境界紛争】を起こす？？？
とある場所で、隣地同士が揉めた事案を聞いています。
確定測量は終了し、越境問題を解決するための手段として・・・
しかし、この問題ある土地所有者は、四方八方で訴訟をしているという事案も。
また、別のケースでは「立合い拒否」・・・これって得策なのでしょうか？？？
私も立合い拒否をする相手がいます。
ある土地家屋調査士が、相手の場合は100%立合いを拒否します。
もちろん、他の土地家屋調査士から依頼されれば、OKは出すのですが。
理由は簡単です。過去に大揉めしたからです。
土地所有者にとっては依頼する調査士で変わってしまうことだってあります。
なので、依頼する側もよくお話を聞いていただいたほうがいいと思います。
道路側溝の越境問題・・・解決できる？？
2023年年末に、名古屋市内で実際にあった話です。
12月31日、ご相談がありました。
大手不動産会社仲介で、TVCM等をやっている建売業者が買受人です。
今回は、自らが依頼した解体業者が逃げしてしまった事案。
業者の倫理を問うところですが、買受をする業者も本音、エンドユーザー泣かせの会社
（この会社とリアルアイは絶対取引いたしません。）
結論…弊社でいつもご案内している土木業者をご紹介し、無事引渡に。
このことは、仲介をした担当者は知りません。
大手不動産会社の営業？レベルの差は歴然だと土地所有者はおっしゃっていました。
道路側溝を痛めてしまうこともあります。越境していることもあります。
こういった問題を事前協議することも、事前測量が行われていれば比較的スムーズなのです。
リアルアイがお勧めする測量会社とは？？？
弊社は地元一宮市はもとより、名古屋市内の土地家屋調査士さんとの業務提携をしております。
杭の件でご相談があれば、ご紹介いたします。
間違っても値段ありきで測量依頼をしますと、近隣トラブルを起こしたりすることもありますからご注意ください。
本当にあった話です。
測量会社の自動車が許可なく私有地に無断で駐車、突然訪問をしてくるケース。
本件をキチンと謝罪すればいいものを、代表者は雲隠れした事案。
以降、この会社の境界立合いはすべて拒否しております。これは土地家屋調査士にとっては、致命傷だと思います。
そんな土地家屋調査士や測量士は使いません。
測量士＝測量業務を行う
土地家屋調査士＝上記に加え、登記申請もできる。大きく分ければ大別できます。
実はリアルアイ本社のある土地も、隣地の売却事案があった際には、測量士が立会いしてきました。
後日分筆は土地家屋調査士が行っていましたけれど・・・
なので、やっぱり全てをワンストップでできる方に依頼するべきですね。
