地代改定について|一宮市の不動産(土地・戸建・マンション)売却、購入、相続対策、有効活用のご相談なら株式会社リアルアイ

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2018年12月21日

地代改定について

一宮市の不動産会社 株式会社リアルアイでは、借地借家法問題に精通した代表者が自らの経験をもとに、地主様にとっても、借主様にとってもお互いが納得のいくまで、お話し合いのお手伝いをさせていただいております。

特に、近年地価上昇に伴う旧借地借家法時代に貸付した宅地の地代改定についてコメントさせていただきます。 

貸主は慈善事業で土地を貸していません。

借りている人に多い錯覚ですが、「借りている方には権利がある」とよくお話を聞きます。
しかし、これはあくまでも、貸主と借主の権利関係がきちんと整備されている状態であっての話です。

昔から貸している土地は、その建物所有者が土地を借りる際に建物の表示・保存登記をしていない未登記建物が多く、 建物存続中は契約が成立するという実態があると思います。
ところが、その土地の地主に相続が発生すると、今まで貸付していた内容が把握できないまま、次世代へ継承されることも多く見かけます。

こんな時に提案するのは、「契約の書面化」です。 

ところが、借主の中には、この「契約の書面化」に協力いただけない方もいます。そうなるとどうなるのか?

貸主は自分の所有する土地を提供し、賃料を得るという内容が、明文化されないまま「ファジーな状態」で貸付を継続することになってしまいます。
逆に、書面化されていないことにより、「いつから借りているのか?」「どの規模(面積)で借りているのか?」「いつまで借りられるのか?」がはっきりしないままとなってしまいます。

お互いの言い分をきちんとお伝えすることで、賃貸借契約は円満に履行されるものだと思いますので、ご協力していただきたいのが、貸主からのお願いになります。 

賃料については、近傍相場および経済状況の変化により、土地の貸付の場合は値上げが基本、建物の場合は築年や程度により話し合いとなります。

古くから貸している土地の場合、著しく安い賃料でお貸ししていることもあるかと思いますが、賃料見直しのタイミングは必ず生ずると思います。 
固定資産税・都市計画税>賃料となったりすれば、間違いなく賃料改定となるのは言うまでもありません。 

借りたものは返す

借主様へ
お借りしている土地・建物は、自分の所有権はありません。従って、賃料を支払いしない、遅延するなどがあると、当然貸主は契約を解除し、返還を求めてきます。
通常の賃貸借契約期間中であっても、ある一定の期間を設けた内容で、契約の解除ができる旨の記載があれば、契約解除はできるのです。
しかし、おいそれ簡単に返せ!といわれても困ってしまいますよね。
そこで、書面化する意味はここでも明らかになってきます。当然お返しする際には、元の状態に復して返すが基本ですから、土地の場合は瑕疵のない状態で…、建物(アパートや借家等)の場合は、通常使用による摩耗・損耗を除く故意の瑕疵については修繕をしてお返ししていただかなければなりません。 

貸すときのリスクを理解して貸す

貸主様へ
「貸したら最後」ということも正直ないとは言えません。賃貸業は、貸物件により賃料を受領し、益を得ることを生業としていますので。雨漏りすれば当然修繕義務が生じます。これを怠れば、賃料減額や損害賠償を求められることだってありますからご注意ください。
また、貸す相手をしっかりと選ぶことです。貸した相手が賃料をたびたび滞納するようでは、賃貸事業計画に狂いも生ずることになると思います。また、余分な督促をしたりすることによる費用もかかります。 

大幅な賃料改定は難しいと思います

昔から貸していた土地、賃料がどのくらい変更されていないのかにもよりますが、著しく賃料が安ければ、その見直しも提案するべきだと思います。
しかし、「明日から2倍で…」というようなお話は通用しません。これが通用するのは、明らかに経済状況が上向きで、土地価格も急激な上昇をし、地主が本来の権利を維持できなくなった場合だと思います。

株式会社リアルアイは、賃料改定についてのノウハウをもって、対応させていただいております。 

賃料改定の成功事案

事案 内容
目的外使用にともなう解約申出 貸主から一部返還を提案。同時に周辺相場賃料への改定を段階的にすすめる。
後日、借主より更地返還の申し出がある
無断増改築に対する契約解除申出 借主は賃料を毎年値上げ幅を鑑み、供託。10年間放置の後、合意。
後日、地代支払いができないことを理由に借主より解約。
10年以上賃料改定しなかった値上げ その根拠となる資料の作成、および底地買取を提案。
買取はしない回答と同時に賃料改定に合意
無接道地だった土地の地代値上げ 隣接地の貸付地返還を受け、測量・分筆を行い、貸付地の地番変更。
面積確定を理由に、新契約書締結の際に、段階的賃料改定に合意。
家主の修繕義務違反による賃下げの例 雨漏りする家屋の修繕を求めるも逆に立退きを求められた事案。
借主が修繕をすることを理由に、賃料の大幅減額にて合意。
古いアパートの立退き(賃料減額) 台風による被害で修繕ができないことを理由に賃貸借契約の解除申出。
一定期間の明渡猶予をお伝えし、賃貸借契約解除合意。
借主様にとっても貸主様にとってもお互い不利益とならないご提案をリアルアイは行っております。

今後の地代の流れ

都心部の商業地などは、軒並み地価公示価格が上昇しています。特に一宮市内においては、駅前周辺の再開発を一宮市が積極的に行う旨の都市計画を発表していることもあり、地価に連動する地代の見直しはあると思います。

周辺部においても、長年安価に貸付している土地については、段階的に値上げを求められることになるかもしれません。

首都圏のビル賃貸需要などを見ても、空室率が低下している半面、新しいビルの建設による需給バランスが崩れると、軒並み空室が目立つビルも生ずることから、築浅・駅近の物件は強気姿勢を崩さない反面、旧耐震の古いビルなどは立退き問題が生ずると判断できます。 
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