2024年08月05日
不動産鑑定士の方との縁
リアルアイの社長伊藤は、愛知県立一宮高等学校卒
地元では名門校と呼ばれるのはありがたいのですが、勉強もせずにひたすら遊び続けた人生に少しだけ後悔をすることもあります。
半面、学生時代から身に着けた商業意識は健在！
年配の経営者に可愛がられ、商売とは？を徹底的に教えられてきました。
こんな話は、学校では学べません。
さてそんな卒業校の大先輩と、いつも地元一宮市の土地鑑定評価について語ることがあります。
先輩のご実家の相続にも携わる
『伊藤君、君にしかできない案件だ…』そういって、取引に挑んだのは、一宮市小信中島の旧繊維工場！
あの時、登場した関係者には、同じ高校出身の大先輩の弁護士の先生や税理士の先生…
ありがたいことに、こんな不動産業者の私でもお相手していただけることに感謝しかありませんでした。
私の業務は、立退き＆購入先の選定
立退きは、古くなった貸家に居住する方に、無理なく出ていただくための提案業務からでした。
立退きと言えば…
社長伊藤が相続した物件には、貸付地や貸家もあり、その財産管理人としての地位を亡き父から遺言で受託しています。
しかしながら、登記名義人＝所有者とするのは、日本の登記制度を前提とする社会では当たり前なのかもしれません。
問題のある借主には徹底して問題解決に挑みました。
その結果、大浜にある貸家はリノベーションをすることができ、大江にある実家の土地は長年、弁護士も登場して立退き事案だと勝手に論争になった場も、代が変わればすんなり、快く立退きをしていただきました。
まだまだ面倒な話もいっぱいある中、おそらくこれがライフワークになるのでは？と思う事案があります。
大家の言い分、店子の言い分
誰だって、賃料が上がると言い出せば、嫌な顔をするのは当然だと思います。
一方で、長年安価な地代や家賃で入居されている借主から見れば、生活を脅かす要因ともなりかねません。
事案１．本町のある店舗
雨露しのぐ店舗という考えの中、雨漏りを修繕しない家主に対し、賃料交渉をした結果、修繕を借主がすることで合意し、賃料は一切見直しをしないという強硬な提案ができた事案もあります。
事案２．権利関係の複雑な土地上にまたがって建築される家
これを問題視した結果、賃料増額交渉にも応じていただき、しっかりとした契約改定に挑んだ事案もあります。
しかし・・・
わずかな賃料改定すら合意できない事案もあります。
くだらない話だと思いますが、この事案には弁護士も介在しています。
弁護士報酬と賃料改定について、借主にとって、どっちが得策なのか？誰がきいてもおかしいという事案です。
不動産鑑定士さんのお話によれば、新法で貸した土地賃貸借契約は、それ相応の地代と権利金を取得できるといいますし、旧法で貸したとしても慣例的に契約改定をしているのであれば、その事案を拒む理由はないというのが考え方のようです。むしろ、賃料改定よりも、もっと複雑な権利関係をどうすればいいのか？
弊社には強力な助っ人もいます。もちろん、煩わせずに対応をしていきますが…。
こんな相談を持ち掛けられることもありますし、社長伊藤自らが火中の栗を拾うこともあります。
結果、よく言う大家業のうまみも、苦味もある訳なのです。
地元一宮の土地評価を上げないで・・・
こんなことを書くと、税収に影響があるからやめろ！と言われるかもしれません。
『駅西の評価を高くしたから、駅東はどんどん上がるよ！』
本音、居住している人にとっては、土地の値段は横ばいでいいのです。
固定資産税・都市計画税は上げ基調はご遠慮いただきたいところです。
そんな話題も、やはり高校の大先輩は・・・
『一宮の評価をもっと高くする！』なんて・・・
住んでいるだけの人から見れば、『税金は少ないに越したことがない』と願います。
相続税対策にも・・・
相続税対策の指標となる、路線価の変化を読み取ることは重要だと思います。
周辺のコンビニエンスストアの地代賃料が結構高い場所だとすると、住宅地としての評価ではなく、商業地ベースでの評価になりえません。
特に、大江・本町・大志は市役所に近いこともあり、慢性的な駐車場不足。
ますますマンション開発が進む一方、駐車場確保ができないという理由から、不動産会社も血眼になって探しています。
土地の有効活用を考えると、旧法で貸付地を借りている人が今後ますます減っていくのでは？と感じる次第です。
