2024年09月17日
古家付土地は、土地として売る…
古家付と表記するのはおかしいかもしれない
築古年の建物がある土地を売却依頼を頂く場合、懸念される事項が建物の扱いです。
多くは、雨漏りがあったり、水回りに問題があったり、中には床が抜けていたり…外観で判断できるものではないのですが、建物がある状態で売り出す土地は、大半が『リフォームして使いたい』というお問い合わせを多く頂戴します。
しかし、プロの不動産業者から見て、何故中古住宅として売りに出さないのか？その点を少しだけ語ろうと思います。
契約不適合責任が基本生ずる中古住宅
契約不適合責任という言葉は最近出てきたキーワードですが、要するに『買ったけれど、機能しない』『買ったけれど、目的を達せられない』『買ったけれど、数量が違っている』等、想像しないことが生じたときに、売主は責任を負うものだという考え方です。
例えば、100㎡と表記し、実際に測ると90㎡しかない土地があるとします。
この時、登記簿面積による売買としていれば、実測がいくらあろうとも、その差異は価格に反映されないと記載されるのですが、あまりにも差異が大きすぎる場合は、やはり心情的にどうか？と問いたくなるところ。最近では賢い買主のご要望に、測量を必須とする条件が多くみられますので、少しは解消されているのでは？と思うのですが、これらを未然に防止する方法は、売主が事前に確定測量を行うなど、根拠を示すことで足りるのではと考えます。
しかし、建物の場合はどうでしょうか？
よくある未登記部分の表示変更登記や、増築部分の建築確認有無等、見えない部分も多くあります。雨漏りをしていたら、建物としての機能を果たさない訳ですから、当然クレームの対象となる訳ですし。
売主からしてみれば、『現状で渡したのだから…』といいたくなるところ。
だったら、建物対価をゼロとみなした土地で売りに出せば、それを承知で買い受けた買主は責任を問えないということになる訳です。
何年経過すると、古家？
昭和ひと昔、なんて思うのは変かもしれませんが、平成元年築の物件でも築後36年となる訳です。（令和6年現在）となると、その判断は非常に難しいですが、一般的に木造建築の豪邸でも30年を経過すると、手をそれなりにいれていると思います。
改装歴を標記して、売りに出せば、古家とはいいがたいわけですが、何も手を加えていない物件ですと、やはり30年近く前の物件ですと、法定耐用年数も鑑み、古家と表記することが多くなってきます。ただし、明確な基準はありません。
要するに、『住めそうだ』と判断されれば、中古住宅、『手をかけないと住めない』と判断すれば、古家付と表記することが多くなっているのではないでしょうか？
更地にする費用も買主負担？
古家付のメリットは、水道などのインフラがすでに整備されており、その権利も継承されるのでそのまま使用できること。
デメリットはやはり解体費だと思います。
また、建物付きで売買した場合、多くは地中埋設物確認はできませんので、その部分に関する瑕疵を理由に契約不適合責任を求めることはあまりできません。
従って、その分の費用を控除した価格設定にするか？あるいは、更地渡しとするケースが多くみられます。
実際リアルアイでも、建物を取り壊したらすぐ売れた！という事案はいくつも生じています。
解体業者はどこがいい？
では素人が解体業者へ直接依頼をした場合はどうなるか？という論点です。
不動産業者の私共でさえ、解体業者の見積もりは複数取得します。
結果、安価なところを利用するわけですが、リスクがあると判断した場合は、ヘッジするために高くてもきちんとした施工をする業者に依頼します。
一方、価格ありきで依頼をすると、とんでもないことが起こります。
一宮市内で解体業を営む業者が、地中埋設物の試掘すらせず、結果元建築されていた建物に付随する土管なども取り除くことすらせず、埋まったまま…
この業者曰く、『施主から金をもらっていないからできない』の一点張り。
施主に対しては『地中埋設物の撤去までを求める』という約束でしたから、相当な量のがれきが生じ、解体費用以上に地中埋設物撤去費用が生じた事案が実際にありました。
一宮市内の場合、戦災で燃えたカスが智衆に残存しているケースもあり、木造建築に支障をきたさない範囲であれば問題ないのですが、支障をきたすケースも散見されます。こういったリスクは、素人さんではなかなか対応できないと思います。
プロの私共から見て、 安心しておまかせいただける業者を紹介いたします。
それでも内見をしますか？
まだ使えそうだから、内部を拝見したいとよく依頼を頂きます。
しかし、実際にご案内すると、思った以上に金がかかると判断されるケースが大半です。
お問い合わせ時によく確認されたほうがいいと思います。
弊社では、『建物の内見はご遠慮いただいております』と表記している場合、いかなる理由があれど、一切応じておりません。
