2024年12月18日
相続対策：生前贈与の有効活用・自ら登記申請
一宮市の不動産会社 株式会社リアルアイの伊藤です。
私なりに、いろいろ考えて2年前に手続きした自ら相続した不動産の遺産分割協議の中で、１つ失敗した事案をご案内します。
後から考えると、『こうすればよかった！』と思いがちですが、亡くなった故人の遺言もあり、その遺言内容にも沿った形でまとめた遺産分割協議でした。
問題のある土地：早期解消するために…
長年、貸付地として運用していた土地は地代収入があります。
この地代収入を、生活費に充てるライフプランを考えて、遺言では、私の母に相続させると記されていました。
しかし、相続税申告のお手伝いを頂いた税理士に相談をしたところ、「不動産はできるだけ、彰浩さん（私）が相続したほうが後々有利である」とのアドバイスを頂きました。
そのため、本来現在の自宅敷地については、同様に母に残す予定だったものを、相続人全員の合意をもって、私の名義にすることとなりました。
結果、貸付地の立退き交渉がスムーズに…
その土地は、東西に長い土地…その真ん中に第三者に貸す状態で運用がされていました。
自用で使用するにも、その貸している土地の立退きが進まない限り、土地が分断されてしまい有効活用ができない状態でした。
また、相続した建物は、築古年で耐震上の問題もあり、実家＝お仏壇のある家を守るべく、建て替えを計画している状態でした。
私が、相続することで賃借人は、契約解除合意をすることになります。
もともと、不自然な経緯で、無権代理行為契約をしたりすることもあったりして、問題のあった借主だっただけに、ライフワークとして行ってきた貸付地問題の解消につながりました。
母親名義にした土地は、問題続出…
子供に問題を残さないようにと願った故人の愛情だったのかもしれませんが、亡き父親の相続に対する考えと、私の相続に対する考えは違いました。
〇古借家の運用
できるだけ、事を荒立てない？という姿勢だったのかもしれませんが、祖母から母親名義にした借家は、長年低家賃で貸付する中、改修を拒む賃借人を放置。亡き父は、『住まわせておけばいい』ということだけを言っていましたが、どうしてもこの物件を取壊しすることができなかったので、やむを得ず改修に入り、新たな借主を模索しました。
幸い、良き縁があって、事務所仕様にした物件は、法人が借受することになりました。
そして、その物件改修中に諸問題が確認され、結果長年住む問題の賃借人を退去させることになりました。
〇長年賃料改定ができない土地
どうして賃料改定ができないのか？ひょっとすると、そこに至るまでの経緯が悪かったのでしょう。相手方も構える姿勢を崩さず、今に至ります。
ただ、賃借人と賃貸人の地位は平等でなければいけません。
一方が不利益を被るような悪しき契約形態は改定をすることが望ましいと言えます。
現在、私が管理する土地の借主の大半は、賃料改定にも一切の異議を申し立てず、応じていただいております。しかし・・・
本来、『借りたものは返す』という基本を忘れている借主には、申し訳ないですが、契約の解除を申し立てる準備をしています。また、今までもそのようにしてきました。
過去には、土地の借主が隣地所有者と境界で揉める事案⇒のちに確定測量を2度も行い、後日一部土地の返還合意、さらに後日、借主からの賃貸借契約の解除申出が得られました。
また、実家のある土地も同様でした。
某所で立退き費用として建物解体費を負担してもらえという入れ知恵をされた借主もいました。借主が委託した解体業者の見積もり（一宮市内の業者で、下請けに回す？）と、私が手配した業者の見積もり（大手不動産会社時代に提携する直施工の業者）とでかなりの費用の差がありました。
これから高齢化する社会で問題解決は困難だと思います。
『息子（私）には、一切交渉の場に出てくるな！』という弁護士の文面？
そういったナンセンスな文章を送り付けてきた弁護士がいました。
高齢化した母親に代わり、息子や娘が交渉の場につくことをどうして拒否できるのでしょうか？
権利を主張するだけで、義務を全うしないのもどうなんでしょうか？
〇賃料は月末までに翌月分を支払う。
振込払いとあった場合でも、その振込先を確認できない場合は、持参払いにするべきである。持参しても受け取り拒否をされたのなら、即法務局へ供託をするべきである。
しかし、供託されたのは、3カ月遅れ…、4カ月遅れ…
そして、地代はその後、一方的に半年後の後払いに支払方法を変更すると通知がありました。
？？？？？
争えばいいのです・・・。
相続登記も、贈与登記も自ら手配…
今回の諸問題を解決するべく、問題のある土地の名義を変えることにしました。
その手続きは、もちろん司法書士を介さず、自らの申請で…。
ただ、とても手続きが複雑です。
できることなら、プロに任せるべきです。
しかし・・・
今回の争点は、弁護士が放った言葉の一つに『これ以上争うなら、弁護士を立てて相談せよ』という内容です。
？？？？
わずかな争いの中で、大げさに相談料や内容証明郵便送付事務手数料、供託代行料等の法的手続き費用を払う借主に『もったいないなあ』と感じています。
実は、別の不動産の借主さんから相談がありました。
借地権の買取をしてほしい
結論から言えば、買取できるケースもあります。
しかし、先に述べたような地主とのトラブルがある場合、何処の不動産業者も買取はしないし、買い取ったとしても、タダ同然の価格になってしまうのでは？と思います。
相談者には申し訳ないですが、借地返還手続きのアドバイスをさせていただきました。
問題の解決に向けて
『借りたものは返す』が基本です。
これを全く無視した相談を多くいただきますが、過去にもそのトラブルはすべて解消してまいりました。
名古屋市内の宗教法人が持つ土地上の古家を売りたいという相談も、結果取引をしました。新たな買い手もきちんとリスクを理解したうえで、取引をしました。
しかし、この契約は、借地借家法に基づく新しい基準での取引となりました。
問題の解決に向けて
今、何を問題にしているのか？リアルアイにご相談ください。きっと解決策は見いだせると思います。
