2020年03月28日
不正融資から見る不動産業者の都合
自己資金ゼロでも家が買えます！と広告には記載がありますが…
一宮市の不動産会社リアルアイでは、土地から購入し、理想のマイホームを！というお客様からのお問い合わせを多くいただいておりますが、その中で多くのお客様は「自己資金ゼロで！」というご相談の割合が比較的多いのも事実です。
今回は、こんな相談に対し、どう受け答えできるのか？その問題を語るために、お伝えしようと思います。
土地から購入！自己資金ゼロでは取引ができません。
どこの建築業者がそのようなアドバイスをするのか？不明ですが、来社される方の購入動機を見ると…
・家賃よりローンのほうが安い！
・ いつかはマイホームを持ちたいという願いが、低金利でお求めやすく
そんな話題をもって、ご来店いただく方もいます。
ところが、そこのは落とし穴が…
住宅ローンの仕組みを理解しているとわかる！
中古住宅や完成された物件を購入する場合は、自己資金ゼロのお話でも購入は可能だと思います。
ただし、売主様の同意がなければ、お話を進めることができません。
その要件とは…
（１）住宅ローンの事前審査で承認を得ていること
（２）仲介の場合、手付金ゼロで売主が解約リスクを承知の上、契約締結に合意すること
（３）不動産業者売主物件の場合、完成物件で、指定される金融機関で融資申し込みを行い、 借入の正式契約（金銭消費貸借契約）を事前に済ませ、引渡と同時にローン実行が始まること
とても固い書き方をしましたが、その理由は簡単です。
住宅ローンの事前審査で承認を得るためには、物件審査（担保として融資額に見合っているか？）申込者自身の審査（年収、勤続年数、勤務先、家族状況、そして他の借入の有無）などが事前に確認できることとなっています。
ある建築工務店は、この内容を確認しないまま、設計審査契約を締結する？というお話も耳にします。そしてその会社の好意にする金融機関で事前審査をとなるのですが、そもそも設計審査手数料を払う自己資金のない人を相手にするのか？という不審な点も…
さらに、土地を購入する際に「つなぎ融資」という金利の高い融資商品を利用しているケースもあるような…
このような会社さんにお任せして果たしてキチンと返済ができるのでしょうか？
自己資金ゼロで仲介物件や業者売主物件を購入する場合でも仲介業者や売主業者は自ら「お話を進めましょう！」とは言えません。なぜなら、「過小手付による契約誘因行為」とみなされてしまうこともあるからです。
ですので、どうしても…という場合は、買主様から「どうしても買いたいので、何とかお願いします」という申し出がなければ商談は進めませんし、商談を進めるべきではないと思います。
残念なことに、この部分は近年のパワービルダーが分譲した建売住宅などを売る不動産会社は意識していないと感じております。
都心部の新築ワンルームマンションを100％ローンで買うべきでない理由
分譲会社はあの手、この手を使って自社物件を売ろうとします。
ほとんどの人は、こんな話には乗らないと思いますが、ここでは購入後後悔された方を何人も見てきた現状を語ります。
ワンルームマンションの場合、基本住宅ローンは使えません。
使えるとすれば、「自らが住む」ことを条件に広さのある物件の場合です。
そして、それらを投資用として分譲する場合…
「家賃収入があるから、返済は気にしなくていい」というセリフが出てきます。
例えば…
毎月の支払いが７万円とします。年間８４万円の返済です。
そして家賃が１０万円入るという案内があった場合、「３万円儲かる！」と錯覚します。実際には管理費や修繕積立金、固定資産税などがあるので、収支はゼロです。下手をするとマイナスにもなります。
賃料が入金されている間はOKなのですが、賃借人が退去すると…
年間８４万円の負債を抱えることになります。入居者がなかなか現れず、賃料を下げてようやく入居してもらったら、とんでもない人が…なんていう話も結構聞きます。
これって？？？
投資用不動産購入は、手元にお金のある人がやること…
金融機関に普通預金で預けても、利息はほとんどつきません。
それなら、２０００万円投資して、年間家賃収入が１２０万円あるとするなら、投資利回りは６％ということになり、良さそうに思いがちです。
しかし、後日この物件を２０００万円で処分ができた場合のみです。
実際には減価償却もあります。
市場動向も左右します。
ということは、投資用不動産を買うなら、キャピタルゲインをきちんと理解して買う必要がある訳です。
でも、自己資金ゼロで購入したら…マイナス市場の時は売るに売れません！
貸出先がないから不正？
住宅ローン仲介会社が、消費者系金融機関に対し、収入や購入価格などを改ざんして借入をさせる不正融資を行ったと一部報道もありました。
不動産業界においては、俗にいう「書き上げ」といって、例を挙げると、２０００万円で購入した物件を契約書の契約金額を２割増しで書き直し、書類を作ることで、融資金を２割余分に借りさせるという行為のことをいいますが、金融機関がとなると、収入証明書そのものを改ざんして年収比をあげたり、見込み収入を大幅にして収支計画を作ったりと、その手口は悪質です。
新聞などで報道もされているとおもいますが、こういった行為は、「有印公文書偽造」と「詐欺」に該当するので犯罪です。絶対行ってはいけないです。
大手と呼ばれる金融会社でも起こる話ですから、安心とは言えませんね。
不動産購入は資金計画が肝です！
不動産は高額な商品、その高額な商品をお取り扱いするのが不動産会社
一宮市の不動産会社、株式会社りあるあいでは、無理な資金計画をする購入計画はおススメしておりません。
そのためか？代表の伊藤が取引したお客様で、無理な資金計画が理由で購入された方が後日売却をするという話はあまりありません。
ところが、過去に資金計画が甘いと判断し、取引を断ったお客様が他社で購入、２年後に自己破産したり、返済ができずに競売物件として売りに出たり…という例はいっぱいあります。
不動産会社は売りっぱなし、買わせっぱなしではいけないと思います。
不動産購入は資金計画が！
リアルアイは無理な資金計画をおススメしておりません。
